/5Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est souvent méconnu des investisseurs mais peut leur présenter de nombreux avantages, notamment fiscaux. Si vous hésitez encore entre location vide et location meublée, cet article peut vous éclairer sur la définition, les conditions et les différents avantages du régime LMNP.
Depuis toujours, le régime LMNP a la faveur des investisseurs. La raison est simple : ce régime permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants. Ce régime permet à l’investisseur de bénéficier d’un amortissement sur les biens loués ainsi que d’un abattement pour durée de détention ! C’est pourquoi il est souvent choisi par les propriétaires-bailleurs qui hésitent entre location vide et location meublée.
Matera vous explique l’essentiel à connaître sur ce régime très avantageux.
LMNP : définition
LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Ce statut permet à un investisseur d’acheter un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, dans le but exclusif de le louer meublé à un tiers.
LMNP : quelles conditions pour en bénéficier ?
Condition n°1 : Être un particulier et non un professionnel exerçant l’activité de location meublée à titre professionnel inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).
Condition n°2 : Acheter un bien immobilier dans le but exclusif de le mettre en location meublée.
Condition n°3 : Mettre le bien en location à usage d’habitation ou touristique. Les baux à usage commercial ou professionnel ne peuvent pas bénéficier du régime LMNP.
Condition n°4 : Ne pas dépasser un plafond de revenus locatifs de 23 000€ par an ou percevoir des revenus locatifs dépassant 50% des revenus globaux du propriétaire-bailleur. Si les recettes locatives dépassent ce seuil, le propriétaire sera automatiquement soumis au régime LMP et ne bénéficiera pas ou plus des avantages du statut LMNP.
Condition n°5 : le bien doit avoir une superficie de plus de 9m².
Condition n°6 : Le logement ne doit pas être loué vide. Pour pouvoir bénéficier de ce régime, le propriétaire bailleur doit a minima meubler le logement avec des équipements de base, permettant aux locataires d’y vivre avec leurs seuls effets personnels. Ainsi, le propriétaire devra notamment prévoir les meubles suivants :
- Literie avec couette ou couverture ;
- Volets ou rideaux dans les chambres ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-onde ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
- Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table ;
- Sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).
LMNP : quels avantages fiscaux?
Abattement ou régime réel en LMNP
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, le propriétaire-bailleur en LMNP devra déclarer ses revenus de location meublée dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers.
Le propriétaire d’un bien en LMNP sera alors soumis :
- En principe : au régime micro-BIC ;
- Sur option : au régime réel simplifié.
Le régime du micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire fixé à 50%. À l’inverse, le régime réel est un régime qui permet de déduire les frais et charges locatives réellement engagés par le propriétaire-bailleur pour son logement (par exemple : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).
Il est parfois plus intéressant pour un propriétaire en LMNP d’opter pour le régime réel. C’est notamment le cas dès lors que les charges et frais locatifs sont plus élevés que l’abattement fiscal de 50% offert par le régime micro-BIC (par exemple, lorsque des travaux importants sont réalisés, notamment pour rénovation énergétique).
Exemple : si vous obtenez 20 000€ de revenus locatifs par an, vous bénéficiez d’un abattement de 50% avec le régime micro-BIC. Cela signifie que vous serez imposé seulement sur 10 000€, et non pas sur 20 000€, quels que soient vos frais réels. Si vos frais réels dépassent les 10 000€ (par exemple, 12 000€), il sera alors plus intéressant pour vous d’opter pour le régime réel simplifié et de déduire les frais réellement engagés pour votre logement en LMNP. En effet, si vous avez dépensé 12 000€ pour votre logement, vous serez imposé seulement sur 8 000€ (alors que vous le seriez sur 10 000€ en restant au régime micro-BIC).
Amortissements en LMNP
De plus, le propriétaire-bailleur peut pratiquer l’amortissement. Ainsi, la dépréciation du logement avec le temps est prise en compte pour le calcul des impôts. Il est possible de comptabiliser cette perte de valeur chaque année en tant que charge qui sera répercutée sur le revenu imposable.
Depuis quelques années, l’administration fiscale exige que l’amortissement soit calculé par composants (article 311-2 du Plan Comptable Général). Le calcul de l’amortissement du bien est ainsi souvent compliqué à faire seul et est source d’erreur lors de la déclaration de revenus. Un comptable ou un logiciel de comptabilité appliquant des standards en conformité avec la loi peuvent vous aider à éviter ces erreurs.
Voici ci-dessous la liste des composants d’un logement et leur durée d’amortissement :
| Composant | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Toiture | 25 ans |
| Gros oeuvre | 75 ans |
| Terrain | Non amortissable |
| Aménagements intérieurs | 12 ans |
| Chaudières à granulés | 10 000 € |
| Installation électrique | 30 ans |
| Étanchéité | 25 ans |
Sachez qu'en cas de revente d’un bien en LMNP, l’acheteur bénéficiera des mêmes avantages fiscaux que ceux dont bénéficiait le vendeur du bien (abattement et amortissements).
En conclusion sur la fiscalité en LMNP :
L’abattement et les amortissements permettent ainsi de réduire le montant des revenus imposables du propriétaire-bailleur de façon non-négligeable, diminuant ainsi le montant des impôts de façon importante. Cela permet ainsi au bailleur d’un logement meublé de réaliser d’importantes économies sur ses impôts chaque année.
Cumul LMNP, Pinel, Censi-Bouvard : est-ce possible ?
Les lois Pinel et Censi-Bouvard permettent de défiscaliser les investissements immobiliers. Mais, est-il possible de cumuler ces dispositifs avec le statut LMNP ?
Dispositif Pinel et LMNP
Le dispositif Pinel offre à l’investisseur une réduction d’impôt sur le revenu qui est fonction du nombre d’années de mise en location du bien immobilier :
- 6 ans : 12% de réduction d’impôt ;
- 9 ans : 18% de réduction d’impôt ;
- 12 ans : 21% de réduction d’impôt.
Il est impossible de cumuler le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec le dispositif Pinel. En effet, le logement doit obligatoirement être mis en location nue, c’est-à-dire sans meubles.
Dispositif Censi-Bouvard et LMNP
À l’inverse du dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard est cumulable avec le statut LMNP. En effet, le dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard, le logement doit impérativement être :
- loué meublé ;
- dans une résidence de services (résidences seniors, résidences étudiantes ou EHPAD).
L’investisseur devra alors louer le bien immobilier a minima pour une durée de 9 ans et bénéficiera d’une réduction d’impôt de 11% du montant hors taxes de son investissement immobilier (sous respect d’un plafond d’investissement de 300 000€ par an). Il pourra également récupérer la TVA payée pour l’acquisition d’un logement neuf.
Néanmoins, sachez que si vous optez pour la réduction d’impôt offerte par le dispositif Censi-Bouvard, vous devrez renoncer à l’amortissement du statut LMNP pendant toute la phase de réduction d’impôt.
Voici les cas pour lesquels vous pourrez articuler réduction d’impôt (Censi-Bouvard) et amortissement LMNP :
- au-delà de 300 000€ euros par an (car la réduction d’impôt Censi-Bouvard ne s’applique pas au-delà de ce plafond) ;
- à la fin des 9 ans pendant lesquels s’applique la réduction d’impôt. Notez aussi qu’à l’issue des 9 ans, vous pouvez choisir de passer en micro-BIC pour bénéficier d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs.
Mis à jour le 17/11/2025
Après une formation à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et une formation au Wagon Héloïse est maintenant une spécialiste du domaine de la copropriété. Passionnée par le domaine juridique elle a notamment travaillé chez Legalstart. Elle travaille en partenariat avec Matera depuis plus de 2 ans.
