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/5La rentabilité d'un investissement immobilier n'est pas seulement déterminée par le loyer que vous percevez. Elle dépend aussi largement des dépenses que vous pouvez déduire de vos revenus fonciers. Parmi ces dépenses, certains travaux extérieurs sont déductibles. Matera vous explique quels sont ces travaux extérieurs déductibles de vos impôts.
L'essentiel à retenir :
- Les travaux extérieurs regroupent les interventions faites hors du logement (terrasse, véranda, piscine, panneaux solaires, etc.) et ne sont déductibles des revenus fonciers que sous le régime réel.
- Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles : ils doivent maintenir le bien ou améliorer son confort sans modifier sa structure.
- Les travaux de reconstruction, construction ou agrandissement ne sont jamais déductibles (gros œuvre, augmentation de surface, réaménagement total…).
- Les travaux doivent être réalisés pour conserver ou acquérir des revenus fonciers, être réellement payés par le propriétaire et concerner un logement loué vide.
- Les travaux d’amélioration liés à la rénovation énergétique sont généralement déductibles et peuvent bénéficier d’aides publiques (loi Climat et Résilience).
Qu’est-ce que les travaux extérieurs ?
Les travaux extérieurs sont ceux effectués sur votre bien immobilier, hors de l'intérieur du logement. Cela peut concerner la réalisation d’une véranda ou d’une terrasse, la pose de panneaux photovoltaïques, l'installation d’une piscine, etc. Il peut s'agir de travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration.
En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez déduire certains de ces travaux de vos revenus fonciers si votre logement est loué vide. Les frais peuvent être déduits avant le paiement de l’impôt.
Déduire les travaux extérieurs des revenus fonciers : régime réel ou micro-foncier ?
Pour un logement mis en location, il est possible de déduire certains travaux extérieurs, à condition que vous soyez sous le régime réel. Ce régime d’imposition est le seul qui peut vous permettre de déduire vos travaux extérieurs.
Si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, le propriétaire-bailleur est, par défaut, placé sous le régime micro-foncier. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% censé couvrir ses charges (frais de gestion, assurance, etc.).
Le régime réel est applicable dans deux cas :
- Le propriétaire a choisi d’opter pour le régime réel.
- Ses revenus dépassent les 15 000 € annuels. Dans ce cas, il sera automatiquement soumis au régime réel.
Quels sont les travaux extérieurs déductibles des revenus fonciers ?
Trouver ce qui est déductible ou non peut être difficile à trouver. Le fisc accepte généralement la déduction des travaux de réparation et d'amélioration, mais refuse celle des travaux de reconstruction.
Selon le bulletin officiel des finances publiques, « pour être admises en déduction, les dépenses correspondant à des travaux déductibles doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges exposées au BOI-RFPI-BASE-20 ». Ainsi, les dépenses doivent être en lien avec :
- L’acquisition ou la conservation du revenu foncier,
- Des dépenses réellement payées par le propriétaire.
Travaux d'amélioration
Les dépenses d’amélioration concernent les travaux qui ajoutent à un logement un équipement ou un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans toutefois modifier la structure de l'immeuble.
L'installation initiale ou le remplacement d'un équipement par un autre plus adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant à ces critères. Cela peut, par exemple, inclure l'installation ou le remplacement du chauffage central, d'une salle de bain, d'une cuisine, du raccordement au tout-à-l'égout, d'un ascenseur ou d'une antenne collective de télévision.
Travaux de réparation et d'entretien
Ces dépenses concernent les travaux qui ont pour but de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
Les dépenses d'entretien correspondent généralement aux dépenses destinées à maintenir l'immeuble en l'état, tandis que les dépenses de réparation concernent les travaux qui vont au-delà des opérations courantes d'entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d'équipements essentiels pour que l'immeuble puisse être utilisé conformément à sa destination. Par exemple, réfection de la façade, entretien de l’installation électrique, travaux de plomberie, remplacement de chaudière, etc.
Certaines dépenses d'entretien et de réparation peuvent être à la charge des locataires, y compris pour certaines charges de copropriété. Ces dépenses ne sont généralement pas déductibles des revenus fonciers, même si le propriétaire-bailleur n'en demande pas le remboursement à son locataire.
Travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement
Ces dépenses ne sont jamais déductibles. Elles comprennent notamment :
- Celles qui apportent une modification importante au gros-œuvre d’un logement existant (c’est le cas généralement de gros travaux nécessitant d'abattre ou de construire des murs porteurs),
- Les travaux d'aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction (par exemple, si vous rénovez entièrement l'intérieur d'un immeuble, changez tous les sols, refaites toutes les installations électriques et sanitaires, ces travaux peuvent être considérés comme une reconstruction).
- Ou encore ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de logements existants (par exemple, la construction d’un étage supplémentaire).
Mis à jour le 11/12/2025
Après une formation à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et une formation au Wagon Héloïse est maintenant une spécialiste du domaine de la copropriété. Passionnée par le domaine juridique elle a notamment travaillé chez Legalstart. Elle travaille en partenariat avec Matera depuis plus de 2 ans.
