Airbnb en copropriété à Lyon : que dit le règlement et comment éviter les conflits ? (Guide Matera)

Lyon est l'une des villes françaises où la location courte durée a connu la croissance la plus forte ces dernières années. Le nombre d'annonces actives sur les plateformes type Airbnb dans la métropole lyonnaise dépasse les 10 000 logements selon les données de l'Observatoire Airbnb, avec une concentration marquée dans les 1er, 2e et 5e arrondissements ainsi qu'autour de la Presqu'île. Pour les copropriétaires et les syndics de copropriété, cette réalité crée des situations inédites et parfois conflictuelles qu'il vaut mieux anticiper plutôt que de les subir.

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Location courte durée en copropriété : que dit la loi et que peut interdire le règlement ?

Avant tout, il faut distinguer deux niveaux de règles : le cadre légal national et les dispositions propres à chaque immeuble.

Un cadre réglementaire qui se durcit pour les copropriétés

La loi du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) a introduit des obligations claires pour les propriétaires souhaitant louer leur résidence principale en courte durée. La résidence principale peut être louée jusqu'à 120 nuits par an sans démarche particulière, au-delà il faut obtenir un changement d'usage auprès de la mairie. À Lyon, la ville a renforcé ce dispositif avec une délibération de 2023 qui impose une compensation : pour chaque m² transformé en meublé touristique, le propriétaire doit convertir un local commercial en logement dans le même arrondissement ou dans un arrondissement limitrophe. Cette règle de compensation rend en pratique très difficile la transformation d'une résidence secondaire en Airbnb permanent dans les arrondissements centraux.

En 2025, la loi Le Meur (loi du 19 novembre 2024, entrée en vigueur progressivement) a apporté une nouvelle donne importante : elle autorise désormais les copropriétés à inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale une résolution pour interdire ou encadrer la location meublée de courte durée, et ce à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires). C'est un changement de taille, car jusqu'alors seul le règlement de copropriété pouvait s'y opposer.

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Consulter le règlement de copropriété avant toute location courte durée

Chaque immeuble a son propre règlement. Certains, notamment dans les immeubles haussmanniens du 6e ou les résidences récentes de la Part-Dieu, contiennent des clauses d'usage exclusif d'habitation bourgeoise ce qui a été interprété par les tribunaux comme incompatible avec une activité de location touristique (Cour de cassation, 8 mars 2018). D'autres règlements sont muets sur le sujet, ce qui laisse une marge de manœuvre aux propriétaires, mais aussi une zone grise génératrice de tensions.

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Comment la location courte durée affecte-t-elle la copropriété ?

Une usure accrue des parties communes en copropriété

C'est souvent le premier motif de friction. Les locataires de passage qui peuvent se succéder chaque week-end utilisent l'ascenseur, le hall d'entrée, les boîtes aux lettres et les locaux à vélos de façon plus intensive que des résidents permanents. À Lyon, où beaucoup d'immeubles du centre ont plus de cinquante ans, cette usure supplémentaire se ressent rapidement sur les équipements. Des copropriétaires du 2e arrondissement témoignent de dégradations de digicode et d'interphone directement liées à la rotation des locataires Airbnb, selon un reportage de Lyon Capitale.

Ce surcoût d'entretien n'est pas neutre : il est partagé entre tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont rien à voir avec la location courte durée. C'est là que le ressentiment commence à s'installer.

La sécurisation des accès en copropriété face à la location courte durée

Un immeuble dont les codes changent régulièrement ou dont les clés circulent librement est un immeuble moins sécurisé. Certains syndicats de copropriétaires ont fait le choix d'interdire les boîtiers à code dans les parties communes, ce qui est juridiquement possible par décision d'assemblée générale. D'autres ont opté pour un registre des occupants temporaires, une pratique encouragée mais encore peu répandue à Lyon.

Une gestion plus complexe des nuisances en copropriété

Entre les touristes qui rentrent tard après une soirée dans le Vieux-Lyon, les groupes fêtant un enterrement de vie de garçon en plein Presqu'île et les valises roulées à 6h du matin dans les couloirs, les nuisances sonores sont la plainte numéro un dans les copropriétés confrontées à la location courte durée. Ces situations sont particulièrement sensibles dans les immeubles avec des planchers anciens peu isolants, courants dans les arrondissements historiques.

Le syndic peut intervenir en envoyant une mise en demeure au propriétaire-bailleur, mais ses pouvoirs restent limités si le règlement de copropriété ne prévoit rien de spécifique. C'est pourquoi il est conseillé d'inscrire une clause de responsabilité du propriétaire pour les troubles causés par ses locataires dans le règlement ou dans une résolution d'AG.

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Comment gérer un conflit en copropriété lié à la location courte durée ?

Lorsqu'un copropriétaire conteste une location courte durée

La situation la plus commune : un propriétaire loue son appartement sur Airbnb à des tarifs attractifs et génère des revenus confortables, pendant que ses voisins subissent les inconvénients sans aucune compensation. Le ressentiment est compréhensible, mais il ne se traduit pas toujours en démarches concrètes.

La meilleure façon de gérer cela reste la voie préventive : ouvrir le dialogue avant qu'une situation se dégrade. Un gestionnaire de copropriété expérimenté peut jouer un rôle clé dans cette médiation informelle, en organisant par exemple une réunion entre copropriétaires en amont de l'assemblée générale annuelle.

Lorsque la copropriété décide d'agir contre une location courte durée

Grâce à la loi Le Meur, les copropriétés ont maintenant des leviers plus directs. La démarche classique passe par l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour de la prochaine AG, accompagnée d'un état des lieux des nuisances constatées et d'une proposition de règlement intérieur spécifique.

Chez Matera, les gestionnaires accompagnent régulièrement des copropriétés lyonnaises dans ce type de démarches : rédaction de la résolution, information des copropriétaires en amont, et suivi post-AG pour s'assurer de l'application des décisions. Les copropriétaires accèdent à l'ensemble des documents et aux échanges avec leur gestionnaire via un espace personnalisé, ce qui évite les malentendus et centralise toutes les informations utiles.

C'est notamment le cas de Marc, copropriétaire à Lyon, qui partage dans son témoignage client comment sa copropriété a pu encadrer une situation conflictuelle grâce à un accompagnement structuré et transparent.

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Comment agir face à une location courte durée en copropriété à Lyon ?

Si vous êtes dans une copropriété touchée par ce phénomène, voici une feuille de route pragmatique.

Commencez par relire le règlement de copropriété de votre immeuble pour identifier les clauses relatives à l'usage des lots et aux activités commerciales. Si vous n'avez pas ce document sous la main, votre syndic peut vous le fournir à tout moment. Ensuite, vérifiez si le propriétaire concerné a bien effectué sa déclaration en mairie (obligatoire à Lyon pour toute location meublée touristique, même de résidence principale) : ces informations sont parfois accessibles via le portail de la Ville de Lyon.

Si des troubles sont déjà constatés, documentez-les : dates, heures, nature des nuisances, photos si possible. Ce travail préparatoire est essentiel si une procédure devait être envisagée. Enfin, parlez-en à votre syndic pour envisager une inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG.

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