Association syndicale libre (ASL) et copropriété : quelles différences ?

Qu’est-ce qu’une association syndicale libre (ASL) ?

Association Syndicale Libre (ASL) : définition

ASL est l’acronyme de Association Syndicale Libre. Il s’agit d’un groupement de propriétaires d’ensembles horizontaux, c’est-à-dire des maisons individuelles organisées en lotissements ou plusieurs bâtiments implantés sur des parcelles distinctes.

La mission de l’association consiste à gérer les parties communes et à s’assurer que les règles de fonctionnement soient bien respectées par les habitants et les futurs acheteurs.

Malgré son nom, une ASL n’est pas une association loi 1901. C’est une personne morale de droit privé régie par l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 (article 2). Elle naît du consentement unanime et écrit des propriétaires concernés, qui adoptent ses statuts (article 7). Ses droits et obligations sont attachés aux biens : ils suivent chaque maison ou bâtiment quand il change de propriétaire (article 3). C’est pour cela qu’on parle d’adhésion « automatique » à l’achat. La création d’une ASL se termine par une déclaration en préfecture et la publication d’un extrait des statuts au Journal officiel (article 8).

Comment fonctionne une ASL ?

Les associations syndicales libres sont très libres et peu encadrées par la loi. Toutefois, l’ordonnance du 1er juillet 2004 a fixé quelques règles auxquelles toutes les ASL doivent se plier. En particulier, toute association doit se doter des organes suivants :

• L’assemblée des propriétaires : c’est dans ce cadre que sont prises toutes les décisions relatives à l’ASL. L’assemblée réunit l’ensemble des propriétaires de l’association, appelés colotis. Le fonctionnement de ces assemblée générales de propriétaires est fixé dans les statuts de l’ASL détaillés plus bas ;
• Le syndicat ou comité syndical : il est désigné en assemblée générale et est composé de plusieurs membres élus parmi les colotis ou leurs représentants conformément aux conditions fixées dans les statuts. Le rôle du syndicat est de gérer l’association et de délibérer en assemblée sur les différents sujets en cours ;
• Le président : ce dernier est élu en assemblée générale selon les modalités d’élection fixées dans les statuts de l’ASL. L’article 4 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 le charge de tenir à jour l’état nominatif des propriétaires et le plan parcellaire. L’association doit aussi déclarer en préfecture et publier toute modification statutaire dans les 3 mois (article 8). Plus généralement, le président est celui qui gère les colotis et qui est chargé de faire appliquer les décisions des membres de l’association.

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Les statuts d’une ASL

Même si quelques textes viennent encadrer le régime des ASL, comme l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application n° 2006-504 du 3 mai 2006, les associations syndicales libres disposent en réalité d’une grande liberté pour s’organiser. La loi du 21 juin 1865, encore citée dans de nombreux articles, est abrogée depuis le 2 juillet 2004 (article 58 de l’ordonnance). En effet, une association syndicale libre est régie par ses statuts, qui comprennent l’ensemble des règles de fonctionnement. Les statuts d’une ASL doivent notamment mentionner :

• Son nom et l’adresse de son siège ;
• Son objet, c’est-à-dire sa mission ;
• La liste des immeubles compris dans son périmètre ;
• Les modalités de convocation en assemblée générale ainsi que les règles de majorité et de vote ;
• La composition du bureau de l’ASL s’il y en a un ;
• Le rôle et la répartition des pouvoirs du président et du bureau de l’ASL ;
• Les modalités de démission des membres du bureau de l’ASL ;
• Les moyens de financement ainsi que les modalités de recouvrement des cotisations ;
• Les règles relatives à la modification de ses statuts ;
• Les modalités de dissolution de l’ASL.

L’objectif de ces statuts est de formaliser les règles et les devoirs de chaque coloti.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

Définition de la copropriété

Le régime de la copropriété est fixé par la loi de 1965, qui définit notamment la copropriété comme « un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ces personnes forment ensemble le syndicat des copropriétaires. À noter que cet organe est formé automatiquement, sans aucun formalisme, dès la naissance de la copropriété.

Chaque copropriétaire possède donc ce qu’on appelle un “lot” composé :

• D’une partie privative : cela peut être un appartement, un local commercial, un box, une cave, un garage, etc. Il en a l’usage exclusif ;
• D’une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes et définies dans le règlement de la copropriété. Généralement, il s’agit des espaces verts, du gros œuvre du bâtiment comme le toit ou les murs, les couloirs, le hall, les voies d’accès, etc.

Il est bon de savoir qu’une copropriété peut être verticale, c’est-à-dire un immeuble divisé en plusieurs appartements, ou horizontale, c’est-à-dire des maisons individuelles construites sur un terrain commun.

Une copropriété doit impérativement être immatriculée au registre national des copropriétés conformément à la loi ALUR de 2014.

Quel est le fonctionnement d’une copropriété ?

Conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété, qui peut être :

• Un syndic professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires mandate une société externe pour gérer et administrer la copropriété en échange d’honoraires.

• Un syndic non-professionnel : ce modèle regroupe, en pratique, le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Le cas échéant, il peut être assisté dans ses tâches par le conseil syndical. En syndic coopératif, en revanche, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est, quant à lui, le président-syndic.

La copropriété est régie par le règlement de copropriété. Il contient notamment :

• Le cadre juridique de la copropriété : il fixe la répartition des charges de copropriété et définit les parties communes et privatives de l’immeuble. Les charges récupérables sur un locataire, elles, sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et non par le règlement ;
• Les règles de la vie courante : elles fixent le fonctionnement général de la copropriété comme les modalités de convocation aux assemblées générales ou d’envoi des appels de fonds. Le règlement de la copropriété s’applique à tous les résidents, y compris les locataires.

• L’état descriptif de division de la copropriété est un document qui est généralement annexé au règlement de copropriété. Ce document sert notamment à calculer la répartition des charges de copropriété.

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Comment distinguer une ASL d’une copropriété ?

Quelles sont les différences entre ASL et copropriété ?

Comme vu précédemment, une ASL est gérée directement en assemblée générale par son président ainsi que par son syndicat, dont le nombre de membres est fixé dans les statuts. À la différence, une copropriété doit impérativement être administrée par un syndic de copropriété, professionnel ou non-professionnel, organe que la loi n’impose pas en ASL.

De même, la durée de mandat ainsi que les modalités de renouvellement en ASL sont librement fixées par ses statuts alors que le contrat de syndic ne peut excéder 3 ans. Son renouvellement se vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, avec un second vote possible à la majorité de l’article 24 si la résolution a recueilli au moins le tiers des voix (article 25-1).

Par ailleurs, les membres d’une association syndicale libre fixent librement leurs statuts et leur mode de fonctionnement tandis qu’une copropriété est régie par le règlement de copropriété, lui-même conditionné par la loi de 1965.

Les membres d’une ASL choisissent également le mode de financement de celle-ci alors que les copropriétaires doivent impérativement répondre aux appels de fonds, qui serviront à financer les dépenses courantes de l’immeuble et les éventuels travaux de la copropriété.

Autre différence, alors qu’une copropriété doit être immatriculée auprès du Registre National d’Immatriculation des Copropriétés, une ASL doit simplement déclarer son existence auprès de la préfecture du lieu de situation de l’association, puis publier un extrait de ses statuts au Journal officiel (article 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Tableau récapitulatif des différences entre ASL et copropriété

Qui gère une ASL ?

Une ASL est gérée par ses propres membres : la loi ne lui impose pas de syndic. L’article 9 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 confie son administration à un syndicat composé de propriétaires élus, qui règle par ses délibérations les affaires de l’association. Le président, élu selon les statuts, tient à jour l’état nominatif des propriétaires (article 4) et veille en général à l’application des décisions. Le rôle de chacun est détaillé dans notre article sur le fonctionnement d’une ASL.

Une ASL peut-elle confier sa gestion à un professionnel ?

Oui, si ses statuts le permettent. Une ASL peut confier sa gestion courante à un professionnel, par exemple un syndic de copropriété ou un administrateur de biens, pour soulager les bénévoles : appel des cotisations, paiement des fournisseurs, suivi de l’entretien, préparation des assemblées. Ce gestionnaire agit comme mandataire. Les décisions restent prises par l’assemblée des propriétaires et par le syndicat de l’ASL.

Son contrat ne suit pas les règles du syndic de copropriété, car la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à une ASL. Il n’y a ni contrat type, ni durée maximale de 3 ans, ni vote imposé à l’article 25 : missions, durée et rémunération se négocient dans le contrat, dans le respect des statuts. Comparez plusieurs propositions avant de signer, comme le ferait le conseil syndical d’une copropriété pour choisir un syndic professionnel. Pour comparer avec un syndic professionnel, découvrez l’offre syndic de Matera : un gestionnaire de proximité, une équipe de plus de 200 experts et une plateforme en ligne pour suivre la gestion en direct.

Quelle est la différence entre AFUL, ASL et copropriété ?

Il existe une troisième organisation immobilière : l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL). Elle est définie par l’article L.322-1 du Code de l’Urbanisme comme “une association syndicale régie par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ainsi que par celles de la présente section”.

Plus concrètement, les AFUL sont en réalité des ASL auxquelles on peut appliquer des dispositions spécifiques du Code de l’Urbanisme. Dans la pratique, le régime des AFUL est plus fréquent dans les ensembles immobiliers de grande taille et en milieu urbain, ou bien dans le cadre de projets de rénovations urbaines de type Loi Malraux. Pour rappel, le dispositif Malraux accorde aux propriétaires qui restaurent un immeuble ancien, notamment dans un site patrimonial remarquable, puis le louent, une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux (article 199 tervicies du code général des impôts, pour les travaux dont le permis ou la déclaration a été déposé depuis le 1er janvier 2009).

Une AFUL fonctionne de la même façon qu’une ASL et comporte donc les mêmes différences avec le régime de la copropriété.

Tableau comparatif : ASL, AFUL et copropriété

L’ASL et l’AFUL fonctionnent de la même manière : ce qui les sépare, c’est leur objet. L’AFUL est la forme « libre » de l’association foncière urbaine (AFU). Une AFU peut aussi être autorisée par l’administration sans l’accord de tous les propriétaires (article L322-3 du code de l’urbanisme), ou constituée d’office (article L322-4). La copropriété, elle, s’applique d’elle-même dès que la propriété d’un immeuble d’habitation est répartie par lots.

Pour un ensemble de plusieurs bâtiments, ce choix se fait souvent dès la construction : nous détaillons les critères dans notre guide ASL, AFUL ou copropriété pour un grand ensemble.

Questions fréquentes

Que veut dire ASL ?

ASL veut dire association syndicale libre. « Syndicale » ne renvoie pas à un syndicat de salariés : le mot désigne le groupement de propriétaires qui gèrent ensemble des biens communs. « Libre » signifie qu’elle naît de l’accord de tous les propriétaires, sans décision de l’administration, à la différence d’une association syndicale autorisée (ASA) ou constituée d’office, qui sont des établissements publics (article 2 de l’ordonnance du 1er juillet 2004).

Une ASL a-t-elle besoin d’un syndic ?

Non. La loi n’impose pas de syndic à une ASL : son syndicat et son président suffisent. Elle peut toutefois confier sa gestion courante à un professionnel si ses statuts le prévoient. Ce gestionnaire n’est pas soumis à la loi du 10 juillet 1965, son contrat fixe librement ses missions et sa durée.

Peut-on quitter une ASL ou refuser d’y adhérer ?

Pas tant que l’on reste propriétaire d’un bien compris dans son périmètre. Les droits et obligations de l’ASL suivent le bien, quel qu’en soit le propriétaire, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre (article 3 de l’ordonnance du 1er juillet 2004). Ces deux opérations suivent les règles prévues par les statuts.

Que se passe-t-il si un membre ne paie pas ses cotisations ?

L’ASL peut agir en recouvrement selon les modalités prévues par ses statuts. Ses créances sur un membre sont garanties par une hypothèque légale sur les biens de ce membre situés dans le périmètre de l’association (article 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004). Lors de la vente d’un bien, l’ASL peut aussi faire opposition sur le prix, comme un syndic de copropriété (article 3 de l’ordonnance, qui renvoie à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965).

Une copropriété peut-elle faire partie d’une ASL ?

Oui. Une ASL peut regrouper des maisons et un ou plusieurs immeubles en copropriété, par exemple pour entretenir une voirie ou des espaces verts communs. Chaque structure garde ses organes et ses comptes : le syndic gère la copropriété, l’ASL est gérée par son syndicat. Les statuts de l’ASL précisent comment la copropriété est représentée à son assemblée.