Changement de syndic et travaux en cours : est-ce possible ?

Oui, une copropriété peut changer de syndic alors que des travaux sont en cours : le ravalement ou la toiture ne sont pas le chantier du syndic, mais celui du syndicat des copropriétaires, dont le syndic n'est que le mandataire. Beaucoup de conseils syndicaux repoussent pourtant la décision « jusqu'à la fin des travaux », et prolongent de fait un contrat dont ils ne sont pas satisfaits, alors qu'un chantier est justement le moment où l'on mesure la qualité du suivi. Cet article explique ce qui continue, ce qui change de mains, comment se passe la passation du dossier travaux et ce qu'il faut vérifier avant de voter.

Je veux changer de syndic

Peut-on changer de syndic quand des travaux sont en cours ?

Oui. Aucun texte ne lie le mandat du syndic à la durée d'un chantier. Le changement suit les règles habituelles, que les travaux soient commencés ou non.

Trois voies existent. La plus simple est de ne pas renouveler le contrat à son terme : l'assemblée générale se tient dans les trois mois qui précèdent la fin du contrat, désigne le nouveau syndic et fixe les dates de fin de l'un et de début de l'autre, au plus tôt un jour franc après la séance (article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965). La deuxième est la résiliation en cours de mandat pour « inexécution suffisamment grave » (article 18 VIII), détaillée dans notre article sur la révocation du syndic. La troisième est la démission du syndic, qui doit alors convoquer une assemblée dans un délai d'au moins deux mois.

Dans tous les cas, le nouveau syndic est désigné à la majorité de l'article 25, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec un second vote possible à l'article 24 si le tiers des voix a été atteint (article 25-1). Le mandat du syndic ne dépasse jamais trois ans, selon l'article 28 du décret du 17 mars 1967 : un chantier qui dure ne le prolonge pas.

Qui est le maître d'ouvrage : le syndic ou la copropriété ?

Le maître d'ouvrage, c'est le syndicat des copropriétaires. Le syndic signe les marchés en son nom, parce que la loi le charge de « représenter le syndicat dans tous les actes civils » (article 18 I de la loi du 10 juillet 1965). La différence entre le syndicat des copropriétaires et le syndic prend ici tout son sens : quand le mandataire change, le maître d'ouvrage reste le même.

L'entreprise de ravalement a donc signé avec le syndicat : son marché continue aux mêmes conditions, sans rien renégocier avec le nouveau syndic. Le contrat de l'architecte ou du maître d'œuvre continue de la même façon. L'assurance dommages-ouvrage, que le maître d'ouvrage souscrit avant l'ouverture du chantier selon l'article L242-1 du Code des assurances, a été prise pour le compte du syndicat : elle suit l'immeuble, pas le gestionnaire. Notre guide des travaux en copropriété détaille ces rôles.

Le compte séparé au nom du syndicat est imposé par l'article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, et les délais de transmission par son article 18-2. Pour les garanties après réception, lisez notre article sur l'assurance dommages-ouvrage en copropriété.

Que deviennent les appels de fonds et le budget travaux ?

Ils ne bougent pas. Les travaux votés hors budget prévisionnel sont financés par des appels de fonds « exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale », selon l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le calendrier voté s'impose au nouveau syndic comme à l'ancien : il envoie les appels restants aux mêmes dates et pour les mêmes montants.

Les sommes déjà appelées ne sont pas chez l'ancien syndic. Elles sont sur le compte ouvert au nom du syndicat, et le fonds de travaux sur un second compte rémunéré, lui aussi au nom du syndicat (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic sortant remet la situation de trésorerie et les références de ces comptes dans les quinze jours qui suivent la fin de ses fonctions (article 18-2). Le fonds de travaux peut financer la suite du chantier s'il s'agit de travaux de conservation ou prévus au plan pluriannuel, selon l'article 14-2-1 de la même loi.

Le point qui mérite une vraie vigilance, ce sont les honoraires du syndic pour le suivi des travaux. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'ils sont votés lors de la même assemblée que les travaux, en pourcentage du montant hors taxes, à un taux dégressif. Quand le syndic change en plein chantier, demandez au sortant ce qu'il a déjà facturé à ce titre, et au candidat ce qu'il facturera pour la fin du chantier. Sans cette vérification, la copropriété peut payer deux fois le même suivi.

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Comment se passe la passation du dossier travaux ?

La loi fixe trois délais au syndic sortant, et le dossier travaux fait partie des « documents et archives du syndicat » à remettre dans le mois. L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 détaille la procédure, résumée dans l'étape « passation » de notre guide du changement de syndic.

Ces trois délais sont ceux de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 11 avril 2024. Si le syndic sortant ne s'exécute pas, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical le met en demeure, puis saisit le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir les pièces sous astreinte. Notre article sur la mise en demeure du syndic donne la marche à suivre.

Le contenu du dossier travaux à exiger

Le conseil syndical a intérêt à lister les pièces attendues dans le courrier de fin de mandat, dont nos modèles de lettre de changement de syndic donnent la trame. Pour un chantier en cours, le dossier complet contient :

• la résolution d'assemblée qui a voté les travaux, leur financement et les honoraires travaux ;
• les marchés signés, les devis retenus et les éventuels avenants ;
• le contrat de maîtrise d'œuvre et les comptes rendus de réunion de chantier ;
• les ordres de service, le planning et les situations de travaux, avec celles déjà payées ;
• l'attestation d'assurance dommages-ouvrage et les attestations de garantie décennale des entreprises ;
• la déclaration préalable ou le permis, s'il y en a un (ravalement, toiture, façade) ;
• le carnet d'entretien à jour.

Le carnet d'entretien n'est pas un détail : selon l'article 4 du décret n° 2001-477 du 30 mai 2001, il mentionne l'année des travaux importants comme le ravalement, l'identité des entreprises et la référence des contrats d'assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat. C'est souvent le seul document qui garde la mémoire du chantier dix ans plus tard, quand une garantie doit jouer. Notre article sur le carnet d'entretien explique comment le tenir.

Quels points vérifier avant de voter le changement ?

Le changement est possible, mais il se prépare. Le conseil syndical, dont le rôle est d'assister et de contrôler le syndic, a quatre vérifications à faire avant l'assemblée.

1. L'avancement réel du chantier. Comparez le planning et les situations de travaux payées : ce qui a été réglé doit correspondre à ce qui a été exécuté. Un écart se règle avec le syndic sortant avant son départ, pas après.
2. Les étapes à venir. Repérez la date prévue de la réception et les réunions de chantier décisives, puis fixez la bascule entre les deux syndics en dehors de ces moments. L'assemblée choisit librement cette date, au plus tôt un jour franc après la séance (article 18 VII de la loi du 10 juillet 1965).
3. L'argent. Listez les appels de fonds restants, les impayés sur les appels déjà lancés et les honoraires travaux déjà facturés. Vérifiez que le marché est financé jusqu'au bout.
4. Les assurances. Demandez l'attestation dommages-ouvrage et les attestations décennales des entreprises. S'il en manque une, c'est au syndic sortant de l'obtenir avant de partir.

Posez ensuite ces mêmes questions aux syndics candidats, pendant la mise en concurrence : qui suivra le chantier, comment il contrôlera les situations avant paiement, et ce qu'il facturera pour la fin des travaux. Un candidat qui ne sait pas répondre n'est pas prêt à reprendre un chantier.

La réception est le moment qui compte pour les garanties. Selon service-public.fr, la garantie décennale couvre pendant dix ans les dommages qui menacent la solidité de l'ouvrage, à compter du lendemain de la signature du procès-verbal de réception, et la garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil court un an à partir de la même date. Le syndic qui signe la réception engage la copropriété pour longtemps : s'il vient d'arriver, il doit avoir lu le dossier et visité le chantier avant.

Reprise d'un chantier en cours : comment Matera s'organise

Reprendre un chantier demande deux choses à un syndic : récupérer vite le dossier, et savoir le lire. Chez Matera, chaque copropriété a un gestionnaire de proximité dédié, dont le portefeuille est limité à 30 copropriétés, ce qui lui laisse le temps d'aller sur le chantier et de répondre en moins de 48 h. Il s'appuie sur une équipe de plus de 200 experts : juristes pour la passation et les délais de l'article 18-2, experts travaux pour les marchés et les situations, experts sinistres si un désordre apparaît pendant ou après les travaux.

La plateforme en ligne donne au conseil syndical ce qui manque souvent pendant un chantier : la vue en direct. Le budget et les dépenses s'y suivent en temps réel, les appels de fonds et le solde de chaque copropriétaire sont consultables, les ordres de service et les sinistres se suivent dans l'espace de l'immeuble, et la messagerie évite que les questions sur le chantier se perdent. Pour les grandes copropriétés, qui mènent souvent plusieurs chantiers en parallèle, notre article sur le changement de syndic dans une grande copropriété complète ce guide.

Tout cela est décrit sur la page de l'offre syndic local de Matera. Si des travaux sont en cours chez vous, dites-le dès la demande de devis : la reprise du dossier travaux fait partie de la préparation de l'assemblée de transition.

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Questions fréquentes

Peut-on changer de syndic en cours de mandat quand un chantier est lancé ?

Oui, aux conditions habituelles de la résiliation : une inexécution suffisamment grave du syndic, votée en assemblée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (article 18 VIII). Le chantier en lui-même n'est pas un motif, mais un chantier mal suivi peut en être un : paiements sans contrôle des situations, absence aux réunions, retards sans explication. Sans manquement, la voie sûre reste le non-renouvellement à l'échéance.

Quel est le délai de remise des documents par le syndic sortant ?

Quinze jours pour la trésorerie et les références des comptes bancaires, un mois pour l'ensemble des documents et archives, dossier travaux compris, puis deux mois de plus pour l'état des comptes après apurement, selon l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les documents dématérialisés sont remis dans un format téléchargeable et imprimable. Passé ces délais, une mise en demeure puis un référé sous astreinte permettent de les obtenir.

Faut-il repayer au nouveau syndic les appels de fonds déjà versés ?

Non. Les appels de fonds sont versés sur le compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires, pas sur un compte du syndic (article 18 II de la loi du 10 juillet 1965). Le nouveau syndic reprend la gestion de ce compte avec la situation de trésorerie que le sortant lui remet dans les quinze jours. Un appel lancé par l'ancien syndic et non encore payé reste dû au syndicat, et c'est le nouveau syndic qui l'encaisse.

Qui signe la réception des travaux si le syndic change juste avant ?

Le syndic en fonction à la date de la réception, au nom du syndicat des copropriétaires, en général avec le maître d'œuvre et les membres du conseil syndical présents. Les réserves notées sur le procès-verbal de réception engagent l'entreprise pendant l'année de garantie de parfait achèvement de l'article 1792-6 du Code civil. Si la bascule tombe à quelques jours de la réception, décalez la date d'effet du nouveau contrat ou la réception, plutôt que de faire signer un syndic qui découvre le chantier.

Qui envoie le procès-verbal de l'assemblée qui a voté le changement ?

Le procès-verbal est signé à la fin de la séance, ou dans les huit jours, par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs (article 17 du décret du 17 mars 1967), puis notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants dans le mois qui suit l'assemblée (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Comme la date d'effet du nouveau contrat est fixée au plus tôt un jour franc après l'assemblée, précisez en séance qui notifie le procès-verbal, le sortant ou l'entrant, et faites-le figurer dans la résolution.

Faut-il attendre l'approbation des comptes pour changer de syndic ?

Non. L'approbation des comptes et le quitus sont des votes distincts de la désignation du syndic, et le quitus n'est jamais obligatoire. Le syndic sortant remet de toute façon l'état des comptes après apurement dans les deux mois qui suivent le délai d'un mois de remise des archives (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ses comptes seront examinés à l'assemblée suivante, préparée par le nouveau syndic.