/5L’état descriptif de division (EDD) est un document permettant d’identifier chaque lot de la copropriété grâce à un numéro d’identification et de lui attribuer une quote-part des parties communes. Mais à quoi sert l’état descriptif de division ? Et dans quels cas faut-il le modifier ? On vous explique tout ce que vous devez savoir dans cet article.
L'essentiel à retenir :
- L’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire qui décrit chaque lot (parties privatives + quote-part de parties communes) et attribue les tantièmes, base du calcul des charges.
- L’EDD est rédigé à la création de la copropriété par un géomètre ou un notaire, annexé au règlement de copropriété et remis à tout acquéreur ou locataire.
- Il sert à identifier les lots, décrire leur consistance (étage, bâtiment, nature) et déterminer la répartition des charges via les quotes-parts.
- Le règlement de copropriété prévaut sur l’EDD, sauf si celui-ci possède une valeur contractuelle expressément mentionnée.
- L’EDD doit être modifié dans plusieurs cas : division ou réunion de lots, transformation parties communes / privatives, surélévation, cession de droit de surélévation avec vote en AG selon l’impact (article 26 ou acte notarié simple).
Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?
Lorsqu’un bien immobilier est soumis au régime de la copropriété, alors il doit respecter les dispositions du règlement de copropriété. Ce règlement intérieur fixe le fonctionnement de l’immeuble et encadre notamment l’organisation des parties communes. Il détermine également les droits et les obligations des copropriétaires. Le règlement de copropriété s’applique à tous les résidents de l’immeuble, y compris les locataires.
L’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire qui détermine tous les lots de la copropriété avec la partie privative et la quote-part de parties communes associée, exprimée en tantièmes. Chaque lot est numéro pour être identifié plus facilement. L’état descriptif de division doit également mentionner la description et la situation du lot dans l’immeuble (bâtiment, étage, etc.) ainsi que sa consistance (type de logement par exemple).
Le plus souvent, vous pouvez retrouver l’état descriptif de division dans le règlement de copropriété. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez le trouver dans un acte spécialement dressé à cet effet et annexé au règlement de copropriété.
Par ailleurs, en cas de vente, l’état descriptif de division doit obligatoirement être remis au futur acquéreur lors de la signature de l’acte de vente. Le locataire en reçoit également une copie lors de la signature du contrat de bail.
Le contenu de l’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) est présenté sous forme de tableau. Concrètement, il contient :
- L’identification d’un immeuble ;
- La division de l’immeuble en lots et les différents numéros d’identification de chacun ;
- La description de chaque lot : bâtiment, escalier, étage et nature du lot ;
- La quote-part des parties communes de chaque lot.
Généralement, l’état descriptif de division est accompagné d’un plan détaillé de chaque lot de copropriété.
Quelle est la valeur juridique d’un état descriptif de division ?
Si l’état descriptif de division est rendu obligatoire par la loi, la justice a parfois du mal à statuer sur sa valeur contractuelle.
Par exemple, un état descriptif de division, dressé uniquement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel et ne prévaut pas sur le règlement de copropriété (Cass. Civ. 3, 8 juillet 1992, Bull. civ. 3, n°241).
Pourtant, dans un autre arrêt, la jurisprudence souligne que l’état descriptif de division est une « convention entre copropriétaires » et lui confère ainsi une véritable valeur contractuelle (Cass. Civ. 3, 15 mai 1973, Bull. Civ. III, n°341).
En somme, la jurisprudence semble dire que le règlement de copropriété prévaut en tout point sur l’état descriptif de division. Il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’un document important, qui peut d’ailleurs, en l’absence de règlement de copropriété notamment, servir de preuve pour la détermination de l’usage d’un lot.
Depuis, la Cour de Cassation a quelque peu précisé les choses dans un arrêté du 6 juillet 2017 en précisant que l’état descriptif de division doit être pris en compte dès que le règlement de copropriété lui confère une valeur contractuelle. C’est également un document qui peut être consulté en cas de litiges dans la copropriété sur la division ou la nature des lots par exemple.
Dans quels cas faut-il modifier l’état descriptif de division ?
Il peut arriver de devoir modifier les lots de l’immeuble, une fois constitués. Dans ce cas, il faut également mettre à jour l’état descriptif de division. Voici les différents cas de modification de l’état descriptif de division :
- La division ou la réunion d’un lot (partie privative et partie commune) : il s’agit par exemple de la vente de deux pièces d’un appartement pour former deux lots distincts (division) ou de la réunion de deux ou plusieurs lots en un seul après acquisition (réunion) ;
- La transformation d’une partie commune en partie privative ou inversement : cela peut être la transformation d’une loge de concierge en appartement par exemple ;
- Le rehaussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale : en effet, dans ce cas, la quote-part des parties communes incluse dans le lot doit être augmentée dans les mêmes proportions que l’agrandissement effectué par le copropriétaire ;
- La cession du droit de surélévation à un tiers.
Comment modifier l’état descriptif de division ?
Pour modifier l’état descriptif de division, il convient de distinguer deux cas :
La transformation des lots concerne tous les copropriétaires
Cela signifie que la modification des lots affecte la répartition de l’ensemble des millièmes des parties communes. C’est notamment le cas lors qu’un copropriétaire acquiert des combles pour augmenter le volume de son appartement.
Dans ce cas, pour modifier l’état descriptif de division, il convient tout d’abord de mandater un géomètre-expert pour qu’il effectue un projet modificatif. Ce projet sera ensuite soumis au vote en assemblée générale des copropriétaires à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.
Si la modification de l’état descriptif de division est approuvée en assemblée générale, alors le syndic devra mandater un notaire pour établir l’acte modificatif. C’est au notaire de faire publier le nouvel état descriptif de division à la publicité foncière.
La transformation des lots ne concerne qu’un seul copropriétaire
En revanche, si la transformation des lots ne concerne qu’un seul copropriétaire, alors la modification ne change pas le total des quotes-parts des parties communes. C’est ce qui se passe en cas de division ou réunion de lots de copropriété.
Dans ce cas, il est obligatoire de modifier l’état descriptif de division. Toutefois, la marche à suivre est allégée. Il vous suffit de mandater un notaire pour établir l’acte modificatif de l’état descriptif de division. Le notaire se charge ensuite de faire publier le nouvel état descriptif de division à la publicité foncière.
Mis à jour le 30/7/2026
Diplômée en droit des affaires et en contentieux des affaires à l'université Paris Nanterre, Héloïse se passionne pour les questions de copropriété. Elle rejoint Matera en 2021. Elle se spécialise dans la mise en place des règlements de copropriété et la transition de syndic. Elle accompagne les clients Matera dans toutes leurs problématiques juridiques.
