La majorité absolue de l’article 25 : définition et applications

Je veux baisser mes charges

Qu’est-ce que la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Pour comprendre le fonctionnement des règles de majorités en copropriété, il faut d’abord se pencher sur la définition de la copropriété selon la loi du 10 juillet 1965. Celle-ci dispose que la propriété d’un immeuble est répartie entre tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire possède ainsi un ou plusieurs lots privatifs (appartement, box, cave, etc.) ainsi qu’une quote-part de parties communes de l’immeuble qui s’exprime en tantièmes. Cette quote-part va permettre de calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire ainsi que le nombre de voix dont il disposera lors des assemblées générales.

En effet, tous les ans, le syndicat des copropriétaires se réunit et vote des décisions pour la copropriété. Voici quelques exemples de résolutions :

• L’établissement du budget prévisionnel ;
• L’approbation des comptes annuels ;
• Le quitus au syndic ;
• Les travaux de copropriété ;
• etc.

Chaque résolution est votée à une majorité fixée par la loi de 1965 : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité. C’est l’importance et les conséquences des résolutions votées qui déterminent la majorité qui s’applique.

Ainsi, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les résolutions qui ne relèvent pas de la gestion courante mais qui n’impliquent pas de modification notable dans les conditions d’usage et d’administration de l’immeuble.

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Comment obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Pour obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, il faut récolter le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires. En effet, la particularité de cette majorité est qu’elle prend en compte les copropriétaires abstentionnistes, absents ou non représentés.

Prenons l’exemple d’un immeuble avec 1 000 tantièmes répartis entre tous les copropriétaires. Voici le résultat du vote d’une résolution :

• Pour : 400
• Contre : 200
• Abstention : 150
• Absents : 250

La résolution n’est pas adoptée à la majorité absolue de l’article 25 car elle récolte seulement 400 tantièmes. La moitié des voix n’est donc pas atteinte.

Généralement, c’est l’absentéisme des copropriétaires en assemblée générale qui rend la majorité absolue de l’article 25 difficile à atteindre. En effet, nous pouvons voir dans l’exemple ci-dessus qu’un quart des tantièmes n’est même pas présent ou représenté lors de l’assemblée générale. Or, un copropriétaire absent peut tout de même voter aux résolutions de l’assemblée générale grâce à l’un des deux dispositifs suivants :

• Le pouvoir : Le copropriétaire absent donne son pouvoir à un tiers en amont de l’assemblée générale. Le mandataire se rend à l’assemblée générale, en physique ou en visioconférence, et vote au nom du copropriétaire absent qui est ainsi représenté. Cependant, le représentant n’a pas l’obligation de respecter les consignes de vote de son mandant ;
• Le vote par correspondance : Dans ce cas, le copropriétaire vote en amont de l’assemblée générale. Pour cela, il remplit un formulaire de vote qui est joint à la convocation à l’assemblée générale. Le copropriétaire doit ensuite l’envoyer au syndic de copropriété au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Comment compter les abstentions dans un vote de copropriété ?

À la majorité absolue de l'article 25, une abstention a le même effet qu'un vote contre : seules les voix « pour » sont comptées, et elles doivent dépasser la moitié des voix de tous les copropriétaires. À la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les abstentions sont au contraire retirées du calcul, qui ne porte que sur les voix exprimées.

Prenons une copropriété de 1 000 tantièmes. Une résolution obtient 480 voix pour, 300 voix contre et 120 abstentions, et 100 tantièmes sont absents et non représentés.

Le même vote donne donc deux résultats opposés selon la majorité applicable. Avec 480 voix, la résolution dépasse le tiers des voix de tous les copropriétaires : la passerelle de l'article 25-1 décrite ci-dessous permet un second vote immédiat à l'article 24, où elle passe.

Deux points à connaître. Le procès-verbal doit indiquer le nom des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix (article 17 du décret du 17 mars 1967). Et un copropriétaire qui s'abstient n'est ni opposant ni défaillant au sens de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : il ne peut pas contester la décision en justice. Pour peser sur le résultat, mieux vaut voter, y compris par vote par correspondance.

La majorité absolue de l’article 25-1 : une passerelle de majorité qui facilite la prise de décision

Parfois, les dispositifs du vote par correspondance et du pouvoir ne sont pas suffisants pour lutter contre l’absentéisme en assemblée générale. Pour contourner cet obstacle qui bloque l’adoption de certaines résolutions, une passerelle de majorité a été mise en place.

Ainsi, selon l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'une résolution relevant de la majorité absolue est rejetée mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24.

Reprenons notre exemple de l’immeuble avec 1 000 tantièmes répartis entre tous les copropriétaires. Pour rappel, voici le résultat obtenu pour l’une des résolutions à l’ordre du jour :

• Pour : 400
• Contre : 200
• Abstention : 150
• Absents : 250

La résolution a recueilli assez de votes favorables pour effectuer un nouveau vote à la majorité simple de l’article 24. En admettant que chaque copropriétaire vote de la même façon qu’au premier tour, la résolution est ainsi adoptée. En effet, la majorité simple ne prend pas en compte les abstentions et les voix des copropriétaires absents. Seuls les votes favorables ou défavorables des copropriétaires présents ou représentés sont comptabilisés.

La résolution est donc adoptée avec 400/600 tantièmes.

La seconde passerelle de l’article 25-1 pour les travaux d’économies d’énergie

Depuis le 11 avril 2024, la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 a ajouté un second alinéa à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il vise les seuls travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre (article 25 f) qui n'ont pas atteint le tiers des voix. Une nouvelle assemblée générale, convoquée dans les trois mois, peut alors les voter à la majorité simple de l'article 24, à condition que le projet soit identique. Pour une copropriété qui hésite sur une isolation ou un changement de chaudière, c'est une seconde chance sans attendre l'assemblée annuelle suivante.

L’article 25-2 : les travaux d’accessibilité réalisés par un copropriétaire

L'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas une majorité, mais un droit individuel, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020. Un copropriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux d'accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite (rampe, élargissement d'une porte, monte-escalier), même s'ils touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Il n'a pas besoin d'une autorisation : il demande au syndic l'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, avec un descriptif détaillé des travaux. L'assemblée ne peut s'y opposer que par une décision motivée, prise à la majorité des voix des copropriétaires, et seulement si les travaux portent atteinte à la structure ou aux équipements essentiels de l'immeuble, ou s'ils ne sont pas conformes à sa destination. Nos conseils pour mener des travaux d'accessibilité en copropriété sont réunis dans un guide dédié.

À ne pas confondre avec l'article 25-2-1, créé par la loi du 9 avril 2024 : il permet à un copropriétaire d'isoler à ses frais la toiture ou le plancher de l'immeuble, cette fois avec l'autorisation de l'assemblée à la majorité de l'article 25, passerelle de l'article 25-1 comprise.

Quelles sont les résolutions soumises à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Comme dit précédemment, la majorité absolue de l’article 25 concerne les décisions plus importantes que la simple gestion courante de la copropriété. C’est pour cela qu’elle nécessite l’accord de la majorité des copropriétaires.

Les résolutions soumises à la majorité absolue de l’article 25 peuvent être réparties en quatre catégories.

Les décisions relatives aux organes de la copropriété

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions qui concernent la désignation ou la révocation des organes de la copropriété :

• L’élection ou la révocation du syndic de copropriété ;
• L’élection ou la révocation du conseil syndical ;
• La délégation du pouvoir aux conseillers syndicaux de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple ;

La dérogation de l’obligation de mise en concurrence du syndic.

Les décisions relatives à la sécurité de l’immeuble

Sont également votées à la majorité de l’article 25 les décisions relatives à la sécurité de l’immeuble telles que :

• Les modalités d’ouvertures des portes d’accès à l’immeuble ;
• L’installation d’un interphone ;
• L’autorisation de transmettre des images réalisées aux forces de l’ordre en vue de la protection des parties communes.

Les décisions relatives à la vente et à la répartition des charges

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions relatives à la vente et à la répartition des charges comme par exemple :

• Les conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale ou règlementaire : Il s’agit ici, par exemple, de tous les actes relatifs à la création d’une cour commune ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
• La modification de la répartition des charges de copropriété suite au changement d'usage d’une partie privative : Si un copropriétaire transforme une partie privative à usage d’habitation en un local professionnel, cela peut générer une affluence de personnes et une utilisation accrue de certains équipements collectifs. Dans le cas, par exemple, de l’installation d’un cabinet médical dans un immeuble, le copropriétaire concerné peut voir le montant de ses charges augmenter (ascenseur et éclairage du hall d’entrée notamment).

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Les décisions relatives aux travaux

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions concernant les travaux de copropriété tels que :

• Les travaux d’économie d’énergie : Il s’agit de tous les travaux visant à diminuer la consommation énergétique d’un bâtiment lorsqu’ils affectent les parties communes ou lorsqu’il s’agit de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives ;

• Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration : Il s’agit de tous les travaux apportant un confort supplémentaire aux copropriétaires et une plus-value à l’immeuble. L’installation d’un ascenseur ou la création d’espaces verts sont considérées, par exemple, comme des travaux d’amélioration ;
• Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au frais d’un copropriétaire : Si un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux dans les parties communes de l’immeuble, il doit obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Cela peut-être le cas pour la création d’un escalier réunissant deux logements, par exemple ;
• Les travaux d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;
• Les travaux nécessaires pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.

Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 : la liste des décisions a) à o) avec un exemple

Voici, lettre par lettre, les quinze décisions que l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025, avec un exemple concret pour chacune. Les décisions plus lourdes, comme la modification du règlement de copropriété ou la vente d'une partie commune, relèvent de la double majorité de l'article 26.

Pour chacune de ces décisions, la passerelle de l'article 25-1 s'applique : à partir du tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote immédiat à la majorité de l'article 24 est possible.

Questions fréquentes

Que dit l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ?

L'article 25 b vise l'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, à condition qu'ils soient conformes à sa destination. C'est la base légale pour percer un mur porteur, poser une climatisation en façade ou fermer un balcon. Sans ce vote à la majorité de l'article 25, les travaux sont irréguliers et le syndicat des copropriétaires peut en demander la remise en état en justice.

Qu’est-ce que l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L'article 25-1 est la passerelle de majorité. Si une résolution de l'article 25 est rejetée mais réunit au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée revote immédiatement à la majorité simple de l'article 24. Depuis le 11 avril 2024, un second alinéa permet, pour les seuls travaux d'économies d'énergie restés sous le tiers des voix, une nouvelle assemblée dans les trois mois qui statue à l'article 24 sur un projet identique.

Quelle est la différence entre la majorité absolue et la majorité simple ?

La majorité simple de l'article 24 se calcule sur les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance : les abstentions et les absents ne comptent pas. La majorité absolue de l'article 25 se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris. Avec 1 000 tantièmes, 300 voix pour contre 200 suffisent à l'article 24, alors qu'il faut plus de 500 voix pour à l'article 25. Les décisions concernées sont détaillées dans notre article sur la majorité simple de l'article 24.

Un copropriétaire qui s’est abstenu peut-il contester la décision ?

Non. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action en contestation aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal. Celui qui s'abstient n'entre dans aucune de ces catégories. Pour garder la possibilité de contester, il faut voter contre et vérifier que le procès-verbal le mentionne.

Quelle majorité pour changer de syndic ?

La désignation et la révocation du syndic se votent à la majorité de l'article 25 c de la loi du 10 juillet 1965, avec la passerelle de l'article 25-1 : si le nouveau syndic obtient au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée revote immédiatement à la majorité simple. Le conseil syndical met plusieurs contrats en concurrence avant l'assemblée. Les étapes, du choix du candidat à la passation des archives, sont dans notre guide pour changer de syndic de copropriété.