/5La France a adopté la loi Climat et Résilience en juillet 2021, pour lutter contre les dérèglements climatiques, réduire sa consommation d'énergie et diminuer sa dépendance aux énergies fossiles. Dans ce contexte, l'isolation des bâtiments joue un rôle crucial, car le secteur du bâtiment représente 40 % de l'énergie consommée dans le pays.
Une nouvelle loi adoptée en 2022 vient compléter la loi Climat et Résilience sur les exigences en matière d'isolation et de rénovation énergétique pour les propriétaires-bailleurs. Matera vous décrypte les nouveautés apportées par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat.
Rappel : les mesures d’isolation de la loi Climat et Résilience
L’isolation thermique est devenue l’une des préoccupations majeures du secteur de l’immobilier depuis les mesures fortes adoptées par la loi Climat et Résilience. Ces mesures visent à atteindre une performance énergétique des logements français très élevée et mettre un terme aux passoires thermiques. À cette fin, des obligations et interdictions ont vocation à s’appliquer progressivement dans le temps. Des aides financières ont aussi été mises en place pour aider les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulant les dates clés de cette loi en faveur d’une meilleure isolation des logements :
| Mesures | Dates d'application | |
|---|---|---|
| Vente d’une passoire thermique | Audit énergétique obligatoire pour les logements ayant reçu une étiquette énergie F et G | Depuis le 1er septembre 2022 |
| Audit énergétique obligatoire pour les logements de classe énergie E | À partir de 2025 | |
| Audit énergétique obligatoire pour les logements de classe énergie D | À partir de 2034 | |
| Location d’une passoire thermique | Interdiction de louer un logement de classe G pour les nouveaux contrats de location uniquement | Dès 2023 |
| Interdiction de louer un logement de classe G pour qui s’étend aux contrats en cours | Dès 2025 | |
| Interdiction de louer un logement de classe F | Dès 2028 | |
| Interdiction de louer un logement de classe E | Dès 2034 | |
| Loyer plafonné | Pour les logements de classe énergie F et G concernant : les nouveaux contrats de location et les contrats de bail en cours | Depuis l’été 2022 |
Nouvelle loi 2022 : isolation et limitation de la hausse des loyers
La loi pouvoir d’achat adoptée le 16 août 2022 prévoit des mesures supplémentaires concernant l'isolation et complétant le gel des loyers. L’article 13 de cette loi prévoit que :
« Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. »
Concrètement, cela signifie qu’au gel des loyers s’ajoute une interdiction de surloyers. Les surloyers permettaient jusqu’alors aux bailleurs de passoires thermiques de prendre en compte certains critères les autorisant, malgré le gel des loyers applicable depuis l’été 2022, à prévoir des compléments de loyers. Les compléments de loyer peuvent être prévus par les bailleurs des 24 villes de métropole dans lesquelles a été mis en place l’encadrement des loyers. Ceux-ci peuvent être justifiés par des caractéristiques de confort ou une situation exceptionnelle. De nombreux propriétaires-bailleurs peu scrupuleux ont alors profité du complément pour contourner le gel des loyers.
Depuis l’adoption de la loi pouvoir d’achat, les compléments de loyers désormais interdits du fait de problèmes liés à l’isolation concernent tout logement :
- présentant des signes d’humidité sur les murs ;
- de classe F ou G (les passoires thermiques) ;
- équipés de fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation ;
- qui subit des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement ;
- qui est équipée d’une installation électrique dégradée ou dont la pièce principale est mal exposée.
Attention : pour tous les logements, même ceux qui ne sont pas considérées comme des passoires thermiques, la hausse des loyers a été encadrée jusqu’au 30 juin 2023 :
- à 3,5 % maximum en France métropolitaine ;
- à 2,5 % pour les départements et régions d’Outre-mer.
Mis à jour le 17/11/2025
Après une formation à l'université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et une formation au Wagon Héloïse est maintenant une spécialiste du domaine de la copropriété. Passionnée par le domaine juridique elle a notamment travaillé chez Legalstart. Elle travaille en partenariat avec Matera depuis plus de 2 ans.
