Comment ouvrir un compte bancaire pour sa copropriété ?

Il est obligatoire d’ouvrir un compte au nom d’une copropriété. Mais comment ouvrir le compte bancaire de la copropriété quand on est syndic bénévole, et quelle banque choisir ? On vous explique la marche à suivre dans cet article dédié.

L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de la copropriété

Toute copropriété doit ouvrir un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires : c’est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui l’impose. Avec la loi Alur de 2014, seules les copropriétés de 15 lots au plus pouvaient encore en être dispensées, à partir du 24 mars 2015 selon l’Institut national de la consommation. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui rassemble l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis.

C’est au syndic de copropriété que revient la tâche d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété. Il dispose d’un délai de trois mois après son élection pour respecter cette obligation.

En revanche, c’est le syndic qui choisit l’établissement bancaire où le compte sera ouvert. Toutefois, selon les banques, les frais bancaires peuvent être plus ou moins élevés. Pour éviter une augmentation drastique des charges, l’assemblée générale peut imposer une autre banque que celle choisie par le syndic, à la majorité de l’article 25 (souvent appelée majorité absolue).

Quelle majorité pour changer de compte bancaire en copropriété ?

Changer de banque se vote en assemblée générale à la majorité de l’article 25, comme le prévoit l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut donc réunir la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris, et pas seulement de ceux présents en séance.

Si la résolution échoue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée revote aussitôt à la majorité de l’article 24, celle des voix exprimées. C’est la passerelle de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour que ce vote ait lieu, la question doit figurer à l’ordre du jour. Le conseil syndical ou un copropriétaire peut la faire inscrire à tout moment en la notifiant au syndic, avec un projet de résolution qui nomme la banque choisie (article 10 du décret du 17 mars 1967). Joignez les tarifs des deux banques : l’écart de frais aide les copropriétaires à se décider.

Une fois la décision prise, le syndic ouvre le nouveau compte au nom du syndicat et y transfère le solde. Prévenez les copropriétaires du changement de RIB pour leurs virements et prélèvements.

Ouvrir un compte

Compte bancaire séparé et individualisé : quelles différences ?

Certains syndics professionnels utilisent le terme de « compte individualisé » plutôt que de compte « séparé ». Attention, ce n’est pas la même chose ! Le compte individualisé est un sous-compte d’un compte général au nom du cabinet de syndic. Ainsi, dans un compte individualisé, le compte bancaire de la copropriété est mutualisé avec toutes les autres copropriétés gérées par le syndic de copropriété.

Syndic bénévole ou coopératif et compte bancaire séparé

L’obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé pour la copropriété s’applique également aux copropriétés en autogestion, c’est-à-dire celles qui ont choisi un syndic bénévole ou coopératif pour assurer la gestion de l’immeuble.

Le syndic bénévole ou coopératif n’étant que le mandataire, il est obligatoire que le compte soit ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Ainsi, si vous venez d’être désigné en tant que syndic bénévole ou coopératif, vous pouvez :

• Soit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires en choisissant la banque de votre choix ;
• Soit indiquer à la banque actuelle le changement de syndic.

Dans tous les cas, il n’est pas aisé pour les syndics bénévoles et coopératifs de trouver un établissement bancaire qui acceptera d’ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété. Les procédures sont longues et souvent complexes. C’est pourquoi, nous vous conseillons de vous y prendre à l’avance et de commencer à mettre en concurrence plusieurs établissements bancaires, avant même le passage de la copropriété en autogestion.

Quelle banque choisir pour une copropriété ?

Aucune banque n’est imposée par la loi : le syndic choisit l’établissement, sauf si l’assemblée générale en désigne un autre à la majorité de l’article 25. Pour un syndic bénévole ou coopératif, la bonne banque est d’abord celle qui accepte d’ouvrir un compte à un syndicat de copropriétaires géré par des non-professionnels : selon le CIC, certains établissements ne travaillent qu’avec des syndics professionnels.

Avant de choisir, comparez au moins trois offres sur ces points :

• Les frais : cotisation mensuelle, virements, prélèvements, chéquier, carte de paiement. Demandez la grille tarifaire des comptes de personnes morales, puisque le compte est ouvert au nom du syndicat ;
• Le compte du fonds de travaux : la banque doit aussi pouvoir ouvrir le compte séparé rémunéré, au nom du syndicat, qui reçoit les cotisations au fonds de travaux ;
• La banque en ligne : paiement des fournisseurs, nombre d’accès, export des relevés pour la comptabilité du syndic bénévole ;
• Le suivi par le conseil syndical : le syndic doit lui remettre une copie des relevés périodiques du compte dès leur réception (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), ce qu’un accès en ligne simplifie ;
• La proximité : une agence près de l’immeuble facilite le dépôt des chèques et les rendez-vous.

Les banques en ligne peuvent coûter moins cher, mais toutes n’ouvrent pas de compte à un syndicat de copropriétaires : posez la question avant de monter le dossier. Si la gestion des comptes vous semble trop lourde, le syndic coopératif accompagné de Matera permet au conseil syndical de gérer la copropriété avec une plateforme en ligne et l’appui d’une équipe d’experts.

Ouvrir un compte bancaire pour une copropriété en syndic bénévole ou coopératif : les différentes étapes à suivre

Pour ouvrir un compte bancaire au nom de sa copropriété, voici les différentes étapes à suivre :

Étape 1 : Prendre rendez-vous à la banque

Nous vous conseillons de prendre une agence bancaire près de votre copropriété pour plus de facilité. Appelez en amont l’agence bancaire pour convenir d’un rendez-vous en précisant que vous souhaitez ouvrir un compte bancaire pour un syndic bénévole ou coopératif.

Étape 2 : Préparer les documents pour la banque

Les documents justificatifs pour ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété varient d’une banque à l’autre. Toutefois, voici les documents qui vous seront généralement demandés :

• Le procès-verbal d’assemblée générale signé par le président de séance et le secrétaire attestant le passage de la copropriété en syndic bénévole ou coopératif ;
• La pièce d’identité du syndic bénévole ou du président du conseil syndical si votre copropriété est en syndic coopératif ;
• Le dossier d’ouverture du compte en banque ;
• Le contrat de syndic bénévole ou coopératif ;
• Le règlement de copropriété ;
• Les pièces d’identité des conseillers syndicaux qui auront accès au compte bancaire ;
• Le compte-rendu du conseil syndical qui nomme le président du conseil syndical.

Étape 3 : Récupérer les fonds de l’ancien compte bancaire de la copropriété

Conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 9 avril 2024, le syndic sortant doit remettre au nouveau syndic, dans les 15 jours qui suivent la fin de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il a ensuite un mois, à compter de la même date, pour transmettre les documents et archives de la copropriété.

Ouvrir un compte bancaire

Que faire si le syndic n’a pas ouvert de compte séparé pour votre copropriété ?

Certains syndics n’ouvrent toujours pas de compte séparé au nom de la copropriété malgré la promulgation de la loi Alur. Si vous êtes dans ce cas de figure, voici comment agir :

• Tout d’abord, rappelez-lui le texte de loi et ses obligations en tant que syndic de copropriété ;
• Ensuite, vous pouvez lui dire que le manquement à cette obligation peut entraîner la nullité de son mandat. Rassurez-vous, la nullité du mandat de syndic pour défaut d’ouverture de compte séparé n’entraîne pas la mise en administration provisoire de la copropriété. Si, trois mois après sa nomination, votre syndic n’a toujours pas ouvert de compte bancaire au nom de la copropriété, alors son mandat est nul de plein droit. Votre copropriété est alors sans syndic.

Copropriété et livret A : que dit la loi ?

Toute copropriété doit avoir un compte bancaire séparé. Si elle cotise au fonds travaux, obligatoire pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation dix ans après la réception de la construction (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965), elle doit aussi verser les cotisations sur un compte séparé rémunéré au nom du syndicat (article 18). Le compte de placement n’est pas forcément un livret A mais doit être un compte rémunéré.

Questions fréquentes

Une petite copropriété doit-elle avoir un compte bancaire séparé ?

Oui, quel que soit son nombre de lots. La dispense réservée aux copropriétés de 15 lots au plus a pris fin le 31 décembre 2020, et l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’en prévoit plus aucune. Une petite copropriété gérée par un syndic bénévole doit donc, elle aussi, ouvrir un compte au nom du syndicat.

Existe-t-il une loi sur les frais de tenue de compte d’une copropriété ?

Aucun tarif réglementé ne s’applique au compte d’un syndicat de copropriétaires : chaque banque fixe ses frais, d’où l’intérêt de comparer les grilles avant de choisir. Ces frais sont payés par le syndicat, donc par l’ensemble des copropriétaires dans les charges. En revanche, l’ouverture du compte séparé fait partie des prestations incluses dans le forfait du contrat type de syndic (annexe 1 du décret du 17 mars 1967) : le syndic ne peut pas la facturer en supplément.

Qui a accès au compte bancaire de la copropriété ?

Le syndic, professionnel ou bénévole, gère le compte au nom du syndicat : il encaisse les appels de fonds et paie les fournisseurs. Le conseil syndical contrôle cette gestion, car le syndic doit lui remettre une copie des relevés périodiques du compte dès leur réception (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par et parmi les membres du conseil syndical, qu’il préside (article 17-1).

Un syndic bénévole peut-il utiliser son compte personnel ?

Non. Toutes les sommes reçues pour la copropriété doivent être versées sans délai sur le compte séparé au nom du syndicat, qui ne peut être ni fusionné ni compensé avec un autre compte (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Si ce compte n’est pas ouvert, le mandat du syndic est nul de plein droit trois mois après sa désignation.