/5La mise en concurrence est une obligation lors de la désignation d’un nouveau syndic de copropriété ou du renouvellement du mandat du syndic actuel. Malgré cette obligation, il est tout de même possible de passer outre la mise en concurrence du syndic de copropriété. Mais alors, que prévoit la loi ? Pourquoi mettre en concurrence son syndic ? On fait le point dans cet article.
L'essentiel à retenir :
- La mise en concurrence du syndic consiste à présenter au moins deux contrats de syndics à l’assemblée générale avant toute désignation, conformément à l’article 21 de la loi de 1965.
- Elle vise à éviter les abus, stimuler la concurrence, améliorer la qualité de gestion et faire baisser les charges grâce à des honoraires mieux maîtrisés.
- Le conseil syndical est chargé d’organiser la mise en concurrence, mais tout copropriétaire peut proposer des contrats de syndic et demander leur inscription à l’ordre du jour.
- La procédure impose : obtenir deux devis, les transmettre au syndic pour mise à l’ordre du jour, puis voter en AG à la majorité absolue de l’article 25 (avec possible passerelle 25-1).
- Deux dispenses existent : décision votée en AG de ne pas mettre en concurrence (majorité absolue) ou absence de conseil syndical — mais même sans conseil syndical, un copropriétaire peut toujours proposer d’autres contrats.
Qu'est-ce que la mise en concurrence du syndic de copropriété ?
La mise en concurrence du syndic de copropriété est le fait de proposer au moins deux devis à l'assemblée générale pour la désignation du syndic de copropriété. La mise en concurrence du syndic est encadrée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, l'article précise que "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic".
Pourquoi mettre en concurrence le syndic de copropriété ?
Pour la mise en place de cette obligation, le législateur est parti du constat qu'un syndic trop certain de la reconduction de son mandat auprès de sa copropriété cliente, aura tendance à être moins actif sur la gestion de l'immeuble.
Par ailleurs, la demande de mise à l'ordre du jour par un copropriétaire d'une proposition concurrente avait tendance à être interprétée par le syndic comme un signe de défiance et la confiance mutuelle entre le syndic et les copropriétaires se brisait.
L'objectif était donc de banaliser la mise en concurrence du syndic en copropriété. Le fait de mettre en concurrence les syndics devrait aussi à terme participer à tirer les charges de copropriété vers le bas en poussant les syndics à faire des efforts sur les prix pour garder leurs copropriétés clientes.
Qui doit mettre en concurrence le syndic de copropriété ?
C'est au conseil syndical qu'incombe l'obligation d'effectuer la mise en concurrence des syndics. Pour rappel le conseil syndical est composé de membres élus en assemblée générale par l'ensemble des copropriétaires, il joue le rôle d'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.
Le conseil syndical n'est cependant pas l'unique acteur à pouvoir mettre en concurrence le syndic. Selon la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut proposer de lui-même un ou plusieurs contrats de syndic et demander l'inscription à l'ordre du jour l'examen de projets de contrats de syndic, et ce, même s'il n'est pas membre du conseil syndical.
Comment mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
La mise en concurrence du syndic de copropriété se déroule ainsi :
- Le conseil syndical ou la personne chargée de la mission doit demander des devis aux syndics concurrents. Il est nécessaire d'obtenir au minimum deux contrats de syndic ;
- Les devis doivent être envoyés au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception, afin qu'il puisse ajouter la mise en concurrence à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les devis doivent être joints aux convocations envoyées aux copropriétaires ;
- Lors de l'assemblée générale, le changement de syndic se vote à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si la résolution n'obtient pas la majorité mais qu'elle obtient au moins un tiers des tantiemes, il est possible d'effectuer un second vote à la majorité simple au cours de la même assemblée générale. Cette seconde majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents et représentés.
Les syndics professionnels et bénévoles sont mandatés par la signature d'un contrat suivant le modèle ALUR. À l'inverse, le syndic coopératif n'est pas encadré par un contrat. Si vous souhaitez opter pour un syndic coopératif, il faut demander en amont au syndic l'ajout d'une résolution pour changer de modèle de gestion, puis voter cette résolution en assemblée générale.
Quand mettre en concurrence son syndic de copropriété ?
La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020 précise que la mise en concurrence doit intervenir à chaque fois qu'il y a une nouvelle désignation de syndic, soit tous les 1 ou 3 ans.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l'obligation de mise en concurrence ?
Si le syndicat des copropriétaires, qui, pour rappel, est un organe constitué de l'ensemble des copropriétaires, désigne un syndic sans que l'obligation de mise en concurrence ne soit respectée, la Cour de Cassation confirme l'absence de sanction. Cela ne représente pas une cause d'irrégularité de la décision votée et adoptée.
Toutefois, nous vous recommandons de mettre en concurrence votre syndic dès que vous le pouvez pour l'inciter à faire un effort sur le prix de ses honoraires et à réduire les frais annexes, notamment si vous faites appel à un syndic professionnel.
Cas de dispense de mise en concurrence du syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 prévoit deux dérogations à l'obligation de mise en concurrence. Nous vous les présentons ci-dessous.
Voter en assemblée générale la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic
Pour que la dispense de mettre en concurrence son syndic soit valable, il faut demander à faire figurer la question à l'ordre du jour et procéder à un vote en assemblée générale à la majorité absolue.
Ne pas avoir de conseil syndical
Sont également dispensés de la mise en concurrence du syndic les copropriétaires n'ayant pas de conseil syndical.
Il est possible pour une copropriété de ne pas avoir de conseil syndical si la décision a été votée à la double majorité.
Mis à jour le 23/4/2026
Diplômée de droit de l'université Paris Nanterre elle a également obtenu un LLM à la Georgetown University Law Center. Après de nombreuses expériences dans des cabinets d'avocats, Auriane rejoint Matera en octobre 2020. Passionnée par la copropriété et le droit de l'immobilier elle accompagne nos équipes internes mais aussi l'ensemble de nos clients et aide les copropriétaires à gérer au mieux leurs litiges.
