Petite copropriété sans syndic : est-ce possible ?

Une petite copropriété sans syndic n'est pas possible : la loi du 10 juillet 1965 impose un syndic à tout syndicat de copropriétaires, même à deux lots ou à deux copropriétaires. En revanche, rien n'oblige à prendre un syndic professionnel : un copropriétaire peut être désigné syndic bénévole, ou le conseil syndical peut gérer l'immeuble lui-même en syndic coopératif. Cet article fait le point, en 2026, sur ce que dit la loi, sur les règles allégées des petites copropriétés et sur la marche à suivre quand l'immeuble se retrouve sans syndic. Pour choisir le modèle de syndic adapté à votre immeuble, lisez aussi notre guide sur le syndic en petite copropriété.

Petite copropriété : définition

Qu'est-ce qu'une petite copropriété ? La réforme du 1er juin 2020 du droit de la copropriété des immeubles bâtis a pour mission d’alléger le régime de gestion des petites copropriétés. Une petite copropriété se définit de deux manières :

• Par sa taille : le syndicat des copropriétaires comprend au maximum cinq lots principaux (logements, bureaux ou commerces).
• Par un critère budgétaire : le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois ans doit être inférieur à 15 000 €.

Ces deux critères sont ceux de l'article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965, en vigueur depuis le 1er juin 2020 et inchangé en 2026 : c'est la « petite copropriété au sens de la loi ». Il suffit de remplir l'un des deux pour bénéficier du régime allégé. La même loi prévoit un second régime, encore plus souple, pour les syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires seulement (articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965). Il est détaillé plus bas, dans la section sur la copropriété de 2 lots.

Petite copropriété : faut-il absolument un syndic ?

La réponse est oui. Bien que les petites copropriétés bénéficient de règles de gestion allégées, un syndic reste obligatoire conformément à la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est essentiel pour les missions administratives et financières. Cependant, il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse d'un syndic professionnel. Un syndic bénévole ou un syndic coopératif peut également être désigné. En 2026, la règle n'a pas changé : aucun seuil de lots ne dispense une copropriété de syndic.

Obtenir un devis personnalisé

Copropriété de deux lots : un syndic est-il obligatoire ?

Oui, une copropriété de 2 lots doit avoir un syndic, comme n'importe quelle autre. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucun seuil en dessous duquel le syndic devient facultatif, et la fiche de Service-public.gouv.fr sur le syndic de copropriété, vérifiée le 8 juillet 2026, le rappelle : chaque copropriété doit avoir un syndic qui administre et gère l'immeuble. Ce qui change dans une copropriété à deux, c'est la façon de le désigner et de prendre les décisions.

Depuis le 1er juin 2020, les articles 41-13 à 41-23 de la loi du 10 juillet 1965 créent un régime propre aux syndicats dont les voix sont réparties entre deux copropriétaires, quel que soit le nombre de lots. Trois règles simplifient la gestion de ces copropriétés :

• le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut prendre seul les décisions relevant de la majorité simple de l'article 24, et désigner le syndic (article 41-16, 1°) ;
• le copropriétaire qui détient au moins les deux tiers des voix peut prendre seul les décisions relevant de l'article 25 (article 41-16, 2°) ;
• chaque copropriétaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble, même sans urgence (article 41-16, 3°), à condition de les notifier à l'autre (article 41-17).

Ces décisions peuvent être prises sans assemblée générale et sans convocation préalable, sauf le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes (articles 41-17 et 41-18 de la loi du 10 juillet 1965). Le copropriétaire qui n'a pas pris part à une décision peut la contester dans les deux mois de sa notification (article 41-19). Autrement dit, le copropriétaire majoritaire peut faire avancer l'immeuble seul, mais il doit informer l'autre à chaque étape.

Dans ces copropriétés, le syndic est presque toujours l'un des deux copropriétaires, désigné syndic bénévole. Avec l'accord de l'autre copropriétaire, il peut confier une mission précise à un tiers (article 41-14). En cas de blocage, le juge peut autoriser l'un des deux à agir seul quand le refus de l'autre met en péril l'intérêt commun (article 41-21 de la loi du 10 juillet 1965).

Absence de syndic dans une petite copropriété : que faire ?

Lorsqu'une petite copropriété se retrouve sans syndic, il est nécessaire d'agir rapidement pour se conformer à la loi et assurer la bonne gestion de l'immeuble. Voici les étapes à suivre :

Convocation d'une Assemblée Générale

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire a le droit de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Cette règle figure à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, toujours en vigueur en 2026. Cette démarche est essentielle pour régulariser la situation. Voici comment procéder :

1. Initiative individuelle : un copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l'assemblée générale. Il doit informer tous les copropriétaires de la date, de l'heure et du lieu de la réunion, au moins 21 jours à l'avance (article 9 du décret du 17 mars 1967).
2. Ordre du jour : l'ordre du jour de cette assemblée doit inclure la désignation d'un nouveau syndic. Les copropriétaires devront discuter et voter sur cette proposition.

Vote à la majorité : la désignation du syndic se vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), et non à la majorité des seuls présents. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le candidat recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée revote aussitôt à la majorité simple de l'article 24 (article 25-1). Si la majorité n’est pas atteinte, d'autres solutions doivent être envisagées.

Saisine du Tribunal Judiciaire

Si la convocation d’une assemblée générale n'aboutit pas à la désignation d'un nouveau syndic, tout copropriétaire, même issu d'une petite copropriété, peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour demander la désignation d’un administrateur provisoire. La requête peut d'ailleurs être présentée par tout intéressé (article 47 du décret du 17 mars 1967). Voici les étapes :

1. Demande officielle : un copropriétaire adresse une requête au tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Cette demande vise à nommer un administrateur provisoire.
2. Nomination de l'administrateur provisoire : le tribunal désigne un administrateur provisoire qui prendra en charge la gestion de la copropriété temporairement.
3. Convocation d'une nouvelle assemblée générale : l’administrateur provisoire convoque une nouvelle assemblée générale pour tenter de désigner un syndic. Son rôle est de gérer les affaires courantes et de préparer cette réunion.

Désignation d'un syndic judiciaire : si la nouvelle assemblée générale échoue encore à nommer un syndic, le tribunal peut nommer un syndic judiciaire. Ce syndic aura pour mission de gérer la copropriété jusqu'à ce qu'une solution pérenne soit trouvée. Le recours à un avocat est obligatoire pour cette demande, selon Service-public.gouv.fr (fiche sur le syndic de copropriété vérifiée le 8 juillet 2026).

Dans quels cas une petite copropriété peut se retrouver sans syndic ?

Une petite copropriété se retrouve parfois sans syndic pour plusieurs raisons :

• Le syndic a quitté ses fonctions ou ne peut plus les assumer alors que son mandat n’est pas terminé (par exemple, pour cause de décès, maladie, accident grave…) ;
• Le syndic est révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires pour des motifs sérieux (mise en péril de la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité des occupants, etc.) ;
• Les copropriétaires n’arrivent pas à réunir la majorité absolue des votes de l’ensemble des copropriétaires, bloquant ainsi la désignation d’un nouveau syndic ;
• Le mandat du syndic est expiré, mais le syndic a oublié de convoquer l’assemblée générale pour le réélire ou en élire un nouveau ;
• Le mandat du syndic est invalide ;
• Le syndic professionnel a fait faillite.

Envie d'éviter d'en arriver là et d'être en situation illégale ? Le mieux reste encore de se mettre d'accord et de faire appel à un syndic bénévole ou un syndic coopératif pour sa petite copropriété.

Obtenir un devis personnalisé

Quelles alternatives aux syndics professionnels pour les petites copropriétés ?

Un syndic bénévole ou un syndic coopératif peut être désigné en cas d'absence du syndic professionnel et pour éviter une carence de syndic notamment.

Tableau comparatif : syndic bénévole vs syndic coopératif

Le quelque chose en plus de Matera : c'est là qu'intervient Matera ! Notre interface automatise de nombreuses tâches inhérentes à la gestion de votre copropriété, vous permettant de gagner en autonomie. Un doute ? Nos juristes, comptables, et experts en bâtiment vous accompagnent sur les sujets les plus complexes !

Des règles de gestion allégées en petite copropriété

Bonne nouvelle ! Pour simplifier la gestion des petites copropriétés, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit des règles spécifiques qui allègent considérablement les obligations des copropriétaires de petites résidences. Ces ajustements visent à rendre la gestion plus fluide et moins contraignante, tout en maintenant une structure de gouvernance efficace. Ces règles s'appliquent depuis le 1er juin 2020 et sont toujours en vigueur en 2026 (articles 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965).

Exemptions et simplifications spécifiques

1. Absence de conseil syndical obligatoire : contrairement aux copropriétés plus importantes, les petites copropriétés ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical (article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965). Cela réduit les formalités administratives et facilite la gestion quotidienne.
2. Prises de décisions simplifiées : Dans les petites copropriétés, les décisions peuvent être prises à l'unanimité des copropriétaires par le biais de consultations écrites ou lors de réunions organisées par le syndic ou à la demande d'un copropriétaire. Il n'est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale (AG) pour chaque décision, sauf pour des sujets essentiels comme le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Si l'unanimité ne peut être atteinte, une AG peut être organisée pour trancher. C'est l'article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 qui le permet.
3. Comptabilité simplifiée : les petites copropriétés bénéficient d'une comptabilité allégée, exemptée de la comptabilité en partie double (article 41-10 de la loi du 10 juillet 1965). Cette simplification réduit la charge administrative et les coûts associés à la gestion comptable, facilitant ainsi la tenue des comptes pour les copropriétaires non professionnels.
4. Fonds de travaux : plus de dispense : l'ancienne possibilité, pour les immeubles de moins de dix lots, de renoncer au fonds de travaux par un vote à l'unanimité a disparu. Depuis le 1er janvier 2023, l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose un fonds de travaux à toute copropriété à destination totale ou partielle d'habitation, quel que soit le nombre de lots, dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle est d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel si un tel plan a été adopté.

Règles classiques toujours en vigueur

Malgré ces assouplissements, certaines obligations demeurent inchangées pour garantir une gestion ordonnée et conforme à la loi :

• Règlement de copropriété : chaque copropriété, quelle que soit sa taille, doit disposer d'un règlement de copropriété qui définit les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de l'immeuble.
• Budget prévisionnel : l'établissement d'un budget prévisionnel reste obligatoire pour prévoir les charges de copropriété. Ce budget doit être voté en assemblée générale.
• Assemblées Générales (AG) : bien que les prises de décisions soient simplifiées, des AG sont toujours nécessaires pour des décisions importantes comme l'approbation des comptes annuels et le vote du budget prévisionnel.
• Immatriculation et assurance : le syndicat doit être immatriculé au registre national des copropriétés, sous peine d'une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois (source : Service-public.gouv.fr, fiche F32058). Il doit aussi être assuré contre les risques de responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Petite copropriété sans conseil syndical : comment ça fonctionne ?

Une petite copropriété peut fonctionner sans conseil syndical : l'article 41-9 de la loi du 10 juillet 1965 la dispense d'en constituer un, par dérogation aux articles 21 et 17-1. Hors de ce régime allégé, le conseil syndical existe par principe, et l'assemblée générale ne peut décider de s'en passer qu'à la double majorité de l'article 26 (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Revenir sur cette décision se vote ensuite à la majorité de l'article 25.

Sans conseil syndical, le syndic travaille sans l'organe chargé de l'assister et de contrôler sa gestion. Deux conséquences pratiques en découlent :

• la mise en concurrence des contrats de syndic professionnel avant l'assemblée qui le désigne n'est pas obligatoire, puisque c'est le conseil syndical qui en a la charge (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) ; tout copropriétaire peut toutefois faire inscrire d'autres projets de contrat à l'ordre du jour ;
• le contrôle des comptes repose sur l'assemblée générale et sur chaque copropriétaire : consultez les pièces justificatives des charges avant l'assemblée, aux jours et heures que la convocation doit indiquer (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Le cas du syndic coopératif demande une précision. Ce modèle repose normalement sur le conseil syndical, dont le président est le syndic (article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965). Une petite copropriété qui choisit la forme coopérative sans conseil syndical désigne son syndic en assemblée générale, parmi les copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; elle peut aussi nommer un suppléant et une personne chargée de contrôler les comptes (article 41-11). Si ce syndic est empêché ou défaillant et que l'immeuble ou la sécurité des occupants est en péril, chaque copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire (article 41-11 de la loi du 10 juillet 1965). Pour mettre ce modèle en place, suivez notre guide pour créer un syndic coopératif.

La tech pour faciliter la gestion des petites copropriétés

La gestion des petites copropriétés peut être considérablement simplifiée grâce à la technologie. Les plateformes de gestion en ligne, comme Matera, offrent une multitude de fonctionnalités qui couvrent tous les aspects de la gestion d'une copropriété. Voici quelques-unes des fonctionnalités clés :

Obtenir un devis personnalisé

Gestion des finances

• Suivi en temps réel : la plateforme permet un suivi instantané des dépenses et des revenus de la copropriété, assurant ainsi que le budget est respecté.
• Paiements en ligne : l'automatisation des paiements des charges via des systèmes en ligne réduit les retards et minimise les erreurs de paiement.

Communication efficace

• Messagerie intégrée : les outils numériques facilitent la communication entre copropriétaires et syndic, permettant de résoudre rapidement les problèmes et de prendre des décisions efficaces.
• Notifications automatiques : des rappels automatiques pour les dates importantes, assemblées générales et échéances de paiement assurent que tous restent informés et à jour.

Planification et suivi des travaux

• Suivi des travaux en cours : les plateformes comme Matera offrent des fonctionnalités pour suivre l'avancement des projets de maintenance ou de rénovation en temps réel.
• Historique des travaux : Un registre des travaux passés est maintenu, facilitant la gestion et la planification future en vérifiant ce qui a été fait, quand, et à quel coût.

Bien que la gestion d'une petite copropriété sans syndic puisse sembler complexe, des solutions existent pour assurer la continuité de la gestion et se conformer aux obligations légales. Que ce soit par la convocation d'une assemblée générale, la saisine du tribunal ou l'utilisation d'outils comme Matera, il est possible de surmonter cette difficulté et de maintenir une gestion efficace de votre copropriété.

Pour en savoir plus sur la gestion et l’environnement immobilier, découvrez nos ressources :

• Agence immobilière en ligne
• Annonces immobilières à Paris
• Administrateur de bien et syndic de copropriété
• Outils de gestion locative
• Biens immobiliers à Paris
• Prix de l’immobilier à Paris et en périphérie
• Syndic de copropriété à Paris
• Services proposés par les syndics
• Gestion immobilière à Paris
• Location à Paris
• Devis syndic de copropriété

Matera est également présent pour vous accompagner dans de nombreuses villes :

• Syndic à Boulogne-Billancourt
• Syndic à Versailles
• Syndic à Vincennes
• Syndic à Courbevoie
• Syndic à Montreuil
• Syndic à Noisy-le-Grand
• Syndic à Colombes
• Syndic à Issy-les-Moulineaux
• Syndic à Levallois-Perret
• Syndic à Puteaux
• Syndic à Paris

Questions fréquentes

Un syndic est-il obligatoire dans une petite copropriété ?

Oui. L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 confie l'exécution des décisions du syndicat à un syndic, et la loi ne fixe aucun seuil de lots en dessous duquel il devient facultatif. Une copropriété de deux, trois ou cinq lots doit donc en désigner un. Le syndic peut être un copropriétaire : c'est le syndic bénévole, solution la plus courante dans les petits immeubles.

Une petite copropriété peut-elle fonctionner sans règlement de copropriété ?

Non, le règlement de copropriété est un document écrit obligatoire, selon Service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 8 juillet 2026). La même fiche précise qu'aucune sanction n'est prévue en cas d'absence de règlement : ce sont alors les règles légales de fonctionnement qui s'appliquent. Pour en établir un après coup, l'assemblée générale vote à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puis un notaire rédige l'acte et le publie au service de la publicité foncière.

Quelles sont les sanctions pour une copropriété sans syndic ?

La loi ne prévoit pas d'amende pour le seul fait de ne pas avoir de syndic, mais la copropriété se retrouve bloquée. Personne ne peut représenter le syndicat, signer un contrat ou agir en justice en son nom, missions que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 réserve au syndic. La vente d'un lot se complique, car le notaire demande au syndic un état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967). Enfin, l'immatriculation au registre national, obligatoire, expose à une astreinte pouvant atteindre 20 € par lot et par semaine (source : Service-public.gouv.fr, fiche F32058), et prive la copropriété des aides à la rénovation.

Un syndic est-il obligatoire pour 2 copropriétaires ?

Oui, même à deux copropriétaires, le syndic est obligatoire. La différence tient à sa désignation : le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut le désigner seul (article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965), et les deux copropriétaires peuvent se réunir sans convocation préalable (article 41-18). Dans les faits, l'un des deux est le plus souvent désigné syndic bénévole.

Une petite copropriété doit-elle faire un DPE collectif ?

Oui, si le permis de construire de l'immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Depuis le 1er janvier 2026, l'obligation de DPE collectif s'applique aux copropriétés de 50 lots ou moins, après les plus grandes en 2024 et 2025 (article L126-31 du code de la construction et de l'habitation). La décision de le réaliser se vote à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Une copropriété peut-elle être sans charges ?

Non. Même sans ascenseur, ni chauffage collectif, ni gardien, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) pour l'assurance de l'immeuble, l'entretien des parties communes et l'administration. S'y ajoutent la cotisation au fonds de travaux dix ans après la réception de l'immeuble (article 14-2-1) et l'assurance responsabilité civile du syndicat (article 9-1). Les charges de copropriété d'une petite copropriété sont réduites, jamais nulles.

Sources

• Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1, 14-1, 14-2-1, 17, 18, 21, 25, 25-1 et 41-8 à 41-23, versions en vigueur consultées le 19 octobre 2026
• Légifrance, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 5, 9, 46 et 47
• Légifrance, loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (loi Macron), article 88
• Service-public.gouv.fr, fiche « Syndic de copropriété » (F2608), vérifiée le 8 juillet 2026
• Service-public.gouv.fr, fiche « Règlement de copropriété » (F2589), vérifiée le 8 juillet 2026
• Service-public.gouv.fr, fiche « Immatriculation d'une copropriété » (F32058)
• ANIL, « Immatriculation d'une copropriété gérée par un syndic bénévole »
• PUCA (ministère de la Transition écologique), « Les petites copropriétés sans syndic : une catégorisation pertinente ? »