Le syndic coopératif : un modèle vertueux ?

Le syndic coopératif, c’est quoi ? C’est une copropriété gérée par son propre conseil syndical, sans syndic professionnel : l’un des conseillers est élu syndic par les autres et préside le conseil, tandis que les tâches sont réparties entre les membres. Ce modèle est prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il se distingue du syndic bénévole, où un seul copropriétaire porte le mandat de syndic.

La gestion de votre copropriété se fait généralement par un syndic professionnel. Ce mode de gestion a comme désavantage, outre les coûts exagérés, de reposer sur un tiers extérieur bien souvent déconnecté des réalités quotidiennes de votre immeuble. Un manque de réactivité et d’efficacité en découle mécaniquement.
Mais alors comment gérer sa copropriété ?

Si la gestion des copropriétés par un syndic bénévole est désormais bien connue, un autre mode de gestion, prévu par l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, se révèle particulièrement vertueux : le syndicat coopératif. Matera préconise ce mode de gestion collégial qui permet au conseil syndical d’avancer intelligemment. C’est le principe de son offre de syndic coopératif accompagné : le conseil syndical gère, la plateforme et les experts Matera l’épaulent.

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Ce que dit la loi de 1965 sur le modèle du syndic coopératif

Contrairement à ce que l’on peut penser, le modèle du syndic coopératif existe depuis les prémices de la copropriété. C’est la loi de 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le modèle du syndic coopératif est régi par les articles 14 et 17-1 de la loi de 1965 ainsi que par les articles 40 à 42-2 du décret du 17 mars 1967.

Comme son nom l’indique, le modèle du syndic coopératif permet l’autogestion de sa copropriété. En effet, les griefs sont nombreux à l’égard des syndics professionnels : honoraires exorbitants, manque de réactivité, gestion opaque des comptes… C’est pourquoi, l’autogestion peut être une bonne alternative pour la gestion de sa copropriété. S’il est méconnu, le syndic coopératif est pourtant un modèle tout à fait légal. En effet, la loi de 1965 susvisée rappelle que le syndic de copropriété peut être professionnel ou non-professionnel. Le syndicat coopératif de copropriété : qu’est-ce que c’est ? Le syndic coopératif est un mode de gestion de type collégial. Concrètement, la copropriété est gérée par le conseil syndical, sans professionnel externe. Lorsqu’un immeuble est géré par un syndic coopératif, l’un des copropriétaires est élu en qualité de président du conseil syndical. C’est lui qui agit en qualité de syndic de copropriété. C’est pourquoi, il est souvent appelé président-syndic.

Syndic coopératif et loi ALUR : ce qui a changé

La loi ALUR du 24 mars 2014 n’a pas créé le syndic coopératif : la forme coopérative est prévue par la loi de 1965 et organisée par son article 17-1 depuis la loi du 13 décembre 2000. La loi ALUR a seulement allégé le modèle pour les petites copropriétés : son article 56 a créé l’article 17-1-1 de la loi de 1965, qui permettait aux syndicats de moins de 10 lots dont le budget moyen était inférieur à 15 000 € sur trois exercices de passer en forme coopérative sans constituer de conseil syndical, en désignant directement le syndic en AG.

Cet article 17-1-1 a été abrogé par l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété, en vigueur depuis le 1er juin 2020. La règle a été reprise, avec un seuil différent, dans le régime des petites copropriétés (articles 41-8 à 41-12 de la loi de 1965), décrit ci-dessous. Les obligations communes à tous les syndicats restent dues par un syndicat coopératif, à commencer par l’immatriculation au registre national des copropriétés créée par la loi ALUR, le compte bancaire séparé et le fonds de travaux.

Concrètement, si vous cherchez « syndic coopératif loi ALUR », retenez une chose : en 2026, c’est l’article 17-1 de la loi de 1965 qui encadre le syndicat coopératif, et le régime des petites copropriétés de 2020 qui fixe ses allègements.

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Le fonctionnement du syndic coopératif

Comme son nom l’indique, le président-syndic est à la fois président du conseil syndical et syndic de copropriété. À ce titre, il a donc les mêmes missions qu’un syndic professionnel, dont :

• Veiller au bon respect du règlement de copropriété ;
• Veiller à faire respecter les décisions prises en assemblée générale ;
• Assurer la bonne tenue de l’immeuble ;
• Convoquer des travaux urgents si cela menace la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des copropriétaires ;
• Collecter les charges des copropriétaires.

En revanche, il n’est pas seul à assurer la gestion de la copropriété. Tous les membres du conseil syndical l’assistent dans cette tâche. D’ailleurs, il est conseillé de se répartir les différentes missions du syndic de copropriété selon les affinités de chacun :

• Un poste finance et comptable qui s’assurera de collecter les charges des copropriétaires, de convoquer les appels de fonds et de tenir à jour la comptabilité de la copropriété ;
• Un poste administratif pour convoquer les assemblées générales et rédiger les procès-verbaux notamment ;
• Un poste communication pour diffuser l’information à toute la copropriété. Ce poste est particulièrement utile pour les grosses copropriétés qui sont en syndic coopératif ;
• Le président du conseil syndical qui encadre le tout, souvent assisté d’un vice-président.

Le syndic coopératif dans une petite copropriété

Oui, une petite copropriété peut passer en syndic coopératif, et la loi lui simplifie même la tâche. Depuis le 1er juin 2020, les articles 41-8 à 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 (créés par l’ordonnance du 30 octobre 2019) prévoient un régime allégé pour les syndicats d’au plus 5 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices est inférieur à 15 000 €.

Ce que cela change pour une petite copropriété qui choisit la forme coopérative :

• Pas de conseil syndical obligatoire (article 41-9). Dans ce cas, l’assemblée générale désigne elle-même le syndic parmi les copropriétaires, à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; elle peut nommer un suppléant et désigne un contrôleur des comptes (article 41-11) ;
• Comptabilité simplifiée (article 41-10) : le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ;
• Décisions sans AG (article 41-12) : hors budget et approbation des comptes, les décisions peuvent être prises à l’unanimité par consultation écrite organisée par le syndic.

Avec deux ou trois lots, la charge de travail reste faible et le modèle coopératif évite de laisser l’immeuble sans syndic. Au-delà de ces seuils (article 41-8 de la loi de 1965), le régime de droit commun s’applique : conseil syndical obligatoire, dont le syndic est élu parmi les membres.

Pourquoi passer en syndic coopératif : tous les avantages du modèle

Le modèle du syndic coopératif présente de nombreux avantages.

Des économies substantielles

Malgré les différentes réglementations, les charges de copropriété ne cessent d’augmenter en France : selon le baromètre Matera des charges de copropriété, établi sur 8 313 copropriétés, les charges courantes médianes atteignent 915 € par lot et par an en 2025, en hausse de 9 % depuis 2021, dont 5 % sur la seule année 2025. Avec un syndic coopératif, vous ne payez plus d’honoraires de syndic professionnel, que votre immeuble soit à Paris ou en région. Finies également les prestations additionnelles : en syndic coopératif, vous ne paierez plus jamais de pré-état daté en cas de vente ! Par ailleurs, l’accès aux divers contrats d’entretien de l’immeuble est rendu possible, ce qui permet leur renégociation immédiate. Si certains postes de dépense sont surévalués, vous pourrez renégocier les contrats et réaliser des économies pérennes.

Une gestion efficace

Malgré le recours à un syndic professionnel, le conseil syndical demeure l’acteur principal de la vie de l’immeuble : accueil des artisans, réalisation de devis supplémentaires, inspection des parties communes etc. Malheureusement, le conseil syndical perd un temps considérable en communications diverses avec le syndic (demandes d’explications, relances, vérification). En syndicat coopératif, les décisions sont prises localement et instantanément. Vous pouvez enfin réaliser des projets et avancer sur les dossiers en cours de votre copropriété !

Une transparence totale

Les copropriétaires ont la possibilité de discuter localement de leur immeuble et en toute transparence avec les membres du conseil syndical dont ils partagent les intérêts.

Via son accès personnel à Matera, tout copropriétaire peut suivre les actualités de sa copropriété (messagerie interne, suivi des dépenses et du solde du compte de la copropriété en temps réel, signalement d’incidents) ainsi que participer à la vie de l’immeuble.

Matera a permis de ramener un peu de convivialité dans notre copropriété, notamment grâce à la transparence : tout le monde peut voir ce que fait le Conseil Syndical, et est donc beaucoup plus au courant de ce qu’il se passe dans la copropriété !

Quelle est la procédure à suivre pour passer en syndic coopératif ?

Tout se passe en assemblée générale (AG). Afin de s’assurer de pouvoir délibérer sur le sujet lors de l’AG, il suffit de demander à votre syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) la mise à l’ordre du jour du passage en syndicat coopératif. Le syndic est obligé de procéder à cette mise à l’ordre du jour si elle a été formulée en bonne et due forme. Chez Matera, nous nous chargeons de l’envoi de ce courrier à nos frais, afin de s’assurer que tout est en place le jour de votre AG.

Adoption de la forme coopérative

Les copropriétaires votent la mise en place d’un syndicat coopératif qui remplace dès le jour de l’AG le syndic. La règle de majorité applicable est celle de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. Si cette majorité n'est pas obtenue et que le nombre de voix pour est égal ou supérieur au tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance), comme le prévoit l’article 25-1.

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Élection des organes du syndicat coopératif

Étape 1 : L’élection des membres du conseil syndical

Les membres du conseil syndical sont désignés parmi les copropriétaires selon la règle de majorité de l’article 25 (cf. explication de la règle ci-dessus, passerelle de l’article 25-1 comprise).

Étape 2 : L’élection d’un contrôleur aux comptes

Il s’agit de désigner un voire plusieurs copropriétaires ou même une société externe pour assurer le contrôle des comptes de la copropriété. L’assemblée les désigne à la majorité de l’article 24 ; pour un copropriétaire, la mission n’est pas rémunérée et ne peut dépasser trois ans renouvelables (article 42-1 du décret du 17 mars 1967). L’intérêt avec Matera, c’est que l’intégralité de la comptabilité est automatisée et rendue accessible pour tous les copropriétaires. En cas de question, nos spécialistes de la comptabilité vous répondent directement.

Syndic coopératif et syndic bénévole : quelles différences ?

Le syndic coopératif est un modèle encadré d’un point de vue légal. En revanche, le syndic bénévole l’est beaucoup moins. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu seul comme syndic : l’article 17-2 de la loi de 1965 exige seulement qu’il soit copropriétaire d’un lot, et aucun contrôleur des comptes n’est imposé à ses côtés. Celui-ci est donc plus libre. Pour choisir entre les deux modèles selon la taille et l’implication de votre immeuble, lisez notre comparatif syndic bénévole ou coopératif.

Êtes-vous fait pour la gestion coopérative ?

Vous êtes impliqué dans la vie de votre immeuble ? Vous êtes réactif ? Assumez le rôle de syndic coopératif, Matera vous soutient ! Voici les indispensables du syndic coopératif avant de vous lancer :

• Un logiciel intuitif de gestion de copropriété pour gagner du temps : avec Matera, vous pouvez suivre en temps réel les dépenses de la copropriété et visualiser la situation en un clin d’œil. Ainsi, vous pouvez piloter vos actions en quelques clics, créer un budget prévisionnel détaillé par poste de dépenses, automatiser certaines tâches liées aux assemblées générales (convocation, calcul des majorités, procès-verbal) et communiquer plus facilement avec vos copropriétaires. Matera vous fournit même un annuaire artisans de qualité. Une bonne solution clé en main pour débuter en tant que syndic coopératif !
• Des partenaires de confiance pour vous accompagner dans la gestion de votre copropriété : en tant que président-syndic, rien ne vous empêche de vous appuyer sur des professionnels experts. Une question ? Un litige avec un copropriétaire ? Matera entre en scène, nos conseillers vous accompagnent dans toutes vos démarches.

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Questions fréquentes

Syndic coopératif, c’est quoi exactement ?

C’est une copropriété gérée par son conseil syndical, sans syndic professionnel. Le syndic est élu par les membres du conseil syndical, parmi eux, et il préside ce conseil (article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les tâches sont réparties entre les conseillers, et l’assemblée générale désigne un contrôleur des comptes. Pour la suite, lisez comment créer un syndic coopératif.

Quelle est la différence entre syndicat coopératif et syndic coopératif ?

Le syndicat coopératif désigne la copropriété elle-même, c’est-à-dire la collectivité des copropriétaires, quand elle adopte la forme coopérative prévue à l’article 14 de la loi de 1965. Le syndic coopératif désigne la personne qui exerce la fonction de syndic dans cette organisation : le président du conseil syndical. Dans le langage courant, les deux expressions désignent le même modèle de gestion.

Syndic coopératif, collaboratif ou participatif : est-ce la même chose ?

Le seul terme juridique est « syndicat coopératif » (articles 14 et 17-1 de la loi de 1965). « Syndic collaboratif » ou « syndic participatif » sont des appellations commerciales ou courantes qui désignent le même principe : les copropriétaires gèrent eux-mêmes leur immeuble, souvent avec l’appui d’une plateforme en ligne et d’experts. Vérifiez toujours quel statut légal se cache derrière le nom, car la loi ne connaît que trois modèles : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndicat coopératif.

Un syndic coopératif est-il possible dans une petite copropriété ?

Oui. Depuis le 1er juin 2020, les copropriétés d’au plus 5 lots, ou dont le budget moyen est inférieur à 15 000 € sur trois exercices, bénéficient du régime des petites copropriétés (article 41-8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965). Elles peuvent adopter la forme coopérative sans conseil syndical : l’AG désigne alors directement le syndic parmi les copropriétaires. Notre article sur le syndic en petite copropriété détaille les options.

Quelle majorité pour passer en syndic coopératif ?

L’adoption, comme l’abandon, de la forme coopérative se vote à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Si le projet obtient au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, la même AG revote immédiatement à la majorité simple de l’article 24 (article 25-1). Prévoyez la demande d’inscription à l’ordre du jour avant la convocation, qui part au moins 21 jours avant l’AG (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic coopératif doit-il être assuré ?

Le syndic coopératif engage sa responsabilité comme tout syndic : une assurance responsabilité civile est fortement recommandée. Chez Matera, les conseils syndicaux accompagnés bénéficient d’un partenariat avec AXA pour l’assurance responsabilité civile du syndic bénévole ou coopératif. Les détails sont dans notre article sur l’assurance du syndic bénévole.