La liste noire des syndics

Il est important de noter que la création d'une liste noire des syndics est une initiative privée comme l'a fait meilleurecopro ou bien Arc avec leurs témoignages récoltés au sein de copropriétés et non une mesure légale engagée par l'État. Le classement peut donc varier pour un syndic figurant sur une liste noire en fonction de la liste en question et de la manière dont elle est perçue par les copropriétaires.

Qu’est-ce que la liste noire des syndics ?

La liste noire des syndics fait référence à une liste recensant les syndics de copropriété ou les entreprises de gestion immobilière qui ont été signalés ou identifiés comme ayant des pratiques douteuses, frauduleuses ou négligentes dans leur gestion et dans l'exercice de leurs fonctions. Elle est généralement établie par des associations de copropriétaires, des organismes de réglementation ou des organisations professionnelles.

L'objectif principal de la liste noire de syndic est d'informer les copropriétaires et le public sur les syndics qui pourraient poser de potentiels problèmes. Elle vise à mettre en garde contre les pratiques illégales de certaines agences ou de cabinets comme la mauvaise gestion financière, les négligences pour certaines prestations ou d'autres comportements préjudiciables à la copropriété et à l'immeuble.

Il est important de se référer aux avis d’autres copropriétaires car ce sont ceux qui permettent d’avoir une vision plus globale sur le marché de l’immobilier et sur la gestion de la copropriété dans son ensemble. À noter qu’il ne s’agit que d’une moyenne parmi les avis Google, néanmoins la note reste quand même représentative de la qualité des prestations de certains syndics.

Quels sont les problèmes qui entraînent l’apparition d'un syndic sur liste noire ?

Si le syndic de copropriété professionnel est présent sur cette liste c’est souvent car ils sont en litige avec les copropriétaires pour mauvaise gestion des lieux communs, non respect de contrat, mensonges, ou encore augmentation de frais annexes inutiles. Souvent cela provient du syndic qui décide de facturer des prestations supplémentaires sans aucune raison. Voici quelques pratiques qui permettent de comprendre la position de certaines agences en France dans ce classement:

• Malversation financière et/ou abus de confiance
• Négligence vis-à-vis des copropriétaires et de leur bien immobilier
• Recours au travail dissimulé
• Manquement aux devoirs d’un syndic de copropriété

Des écarts comme ceux-là peuvent, à un certain niveau, être punis par la loi et donc entraîner des sanctions judiciaires. Si la faute est suffisamment grave, l'assemblée générale peut révoquer le syndic avant la fin de son contrat, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Comment choisir son syndic de copropriété ?

Pour choisir son syndic idéal, il faut effectuer un comparatif intensif en fonction de chacun de vos besoins et de votre zone géographique. Par exemple, si vous vous trouvez sur Toulouse, Paris ou Marseille, une agence immobilière ou bien un cabinet peut être mieux noté que d’autre pour une même entreprise. En parallèle, il est conseillé de vérifier plusieurs critères essentiels comme votre modèle de syndicat c’est-à-dire professionnel ou non, le coût du syndic, les horaires et leur réactivité et enfin la communication avec la gestionnaire. Vous pouvez également opter pour une nouvelle solution avec le syndic en ligne qui permet de réaliser des économies considérables et de bénéficier d'un service rapide et transparent.

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Existe-t-il une liste noire des syndics à Nice, Paris ou Marseille ?

Non : aucune ville ne publie de liste noire officielle des syndics, pas plus que l'État. Les seules informations nominatives fiables viennent des décisions de justice, reprises par la presse.

Nice : l'affaire des syndics azuréens

En juin 2026, le tribunal judiciaire de Nice a jugé une affaire de « cadeaux contre marchés ». Selon Monimmeuble (7 juillet 2026), 26 syndics de copropriété sont mis en cause pour avoir accepté voyages et avantages d'entreprises du bâtiment qu'ils faisaient travailler. La plupart ont plaidé coupable, et environ 2,5 millions d'euros d'amendes et de saisies ont été prononcés. Nice-Matin a publié la liste des professionnels condamnés le 19 juin 2026.

L'enjeu pour vous : des travaux confiés sans mise en concurrence peuvent coûter plus cher à la copropriété. L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l'assemblée générale de fixer un montant au-delà duquel les marchés sont mis en concurrence. Pour comparer avec un syndic local, consultez notre page syndic de copropriété à Nice.

Paris : des conseils gratuits avant d'agir

À Paris, l'ADIL de Paris conseille gratuitement les copropriétaires sur leurs questions juridiques (source : ANIL). La carte professionnelle d'un syndic parisien est délivrée par la CCI Paris Île-de-France. Matera y accompagne plus de 20 000 copropriétaires avec plus de 50 gestionnaires : voir notre page syndic de copropriété à Paris.

Marseille : le précédent de la rue d'Aubagne

L'effondrement de deux immeubles de la rue d'Aubagne, en novembre 2018, a fait huit morts. Le 7 juillet 2025, le tribunal correctionnel de Marseille a condamné en première instance l'ancien gestionnaire du syndic de l'un des immeubles à trois ans de prison avec sursis, et le cabinet à 100 000 euros d'amende, selon Batiweb. L'ADIL des Bouches-du-Rhône anime des ateliers gratuits sur la copropriété (source : ANIL). Matera a une agence au 38 rue Grignan : voir notre page syndic de copropriété à Marseille.

Comment vérifier un syndic avant de signer ?

Cinq vérifications écartent la plupart des risques. Faites-les avant l'assemblée générale qui désigne le syndic, en demandant les pièces au candidat : un professionnel sérieux les fournit sans difficulté.

1. La carte professionnelle. Un syndic professionnel doit détenir une carte délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet). Relevez son numéro et sa date de validité, puis cherchez-le dans le fichier des professionnels de l'immobilier tenu par CCI France. Détails dans notre article sur la carte professionnelle du syndic.
2. La garantie financière et l'assurance. La même loi impose une garantie financière, qui rembourse les fonds de la copropriété si le syndic fait défaut, et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Demandez le nom du garant et celui de l'assureur.
3. Le compte bancaire séparé. Les fonds doivent être sur un compte au nom du syndicat des copropriétaires, sans dispense possible (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
4. Le registre. Le syndic immatricule les copropriétés qu'il gère au registre national des copropriétés et met leurs données à jour chaque année. Vérifiez aussi la fiche de son entreprise sur l'Annuaire des entreprises de l'État : une procédure collective y apparaît.
5. Le contrat et les avis. Le projet doit suivre le contrat type de syndic, avec la fiche d'information sur le prix (article 18-1 A de la loi de 1965). Lisez ensuite les avis récents et demandez à parler au conseil syndical d'un immeuble qu'il gère.

Quelles solutions pour un copropriétaire ?

Les litiges entre syndic et copropriétaires: Comment les résoudre ?

En cas de litige, le syndicat des copropriétaires peut engager une action, à l'amiable ou non, à l'encontre du syndic de copropriété. Il est également possible d'engager des actions à titre personnel, en tant que copropriétaire, sans avoir besoin de l'aval de l'assemblée générale. L'assemblée générale des copropriétaires peut également mettre fin au mandat du syndic pendant la durée de son contrat. Pour éviter les abus, il est important de faire preuve de vigilance lors de la signature et de la négociation du contrat avec le syndic de copropriété. En cas d'abus avéré, la copropriété peut agir pour faire cesser les abus, notamment en convoquant une assemblée générale extraordinaire pour statuer sur la révocation du mandat du syndic et la nomination d'un nouveau syndic de copropriété.

Comment signaler un syndic frauduleux ?

En tant que détenteur d’une habitation, vous devez passer par plusieurs étapes:

• Collectez toutes les preuves : Rassemblez tous les documents disponibles pour étayer votre signalement sur la mauvaise gestion de la copropriété. Cela peut inclure des contrats, des relevés financiers, des correspondances, des témoignages, des photos ou toute autre information pertinente.
• Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier : Si vous pensez que des actes frauduleux ont été commis, il est judicieux de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier. Ils pourront vous conseiller sur les recours juridiques disponibles et vous aider à préparer votre dossier contre ces syndics.
• Signalez à l'autorité compétente : un manquement aux règles du contrat de syndic, comme l'absence de fiche d'information sur le prix (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965), se signale à la DGCCRF sur SignalConso. Un détournement de fonds ou un abus de confiance relève du procureur de la République, par une plainte. Contactez l'autorité concernée pour signaler les pratiques frauduleuses du syndic. Fournissez-leur toutes les preuves et informations nécessaires.
• Informez les instances professionnelles : Si le syndic de copropriété est membre d'une association professionnelle ou d'un organisme de certification, signalez les comportements frauduleux à ces instances. Ils peuvent entreprendre des enquêtes ou prendre des mesures disciplinaires à l'encontre du syndic de copropriété et par conséquent envers l'agence ou le cabinet immobilier.

Ces étapes sont essentielles afin de pouvoir changer de syndic de copropriété.

Les conséquences pour le syndic de copropriété.

Lorsqu'un syndic de copropriété figure dans un classement pareil à cause de la moyenne de ses avis, cela peut avoir des conséquences négatives pour lui :

• Réputation ternie : Être répertorié dans une liste noire peut avoir un impact significatif sur la réputation du syndic. Les copropriétaires potentiels ou existants, ainsi que d'autres parties prenantes telles que les institutions financières ou les fournisseurs de prestations, peuvent être dissuadés de faire affaire avec un syndic de copropriété y figurant.
• Perte de clients : Les copropriétaires actuels peuvent décider de mettre fin au contrat avec un syndic de copropriété qui est répertorié en raison de la perte de confiance. Cela peut entraîner une diminution du nombre de clients qui ont peur pour leur habitation, et des revenus pour le syndic à cause des avis.
• Difficultés à obtenir de nouveaux contrats : Les syndics répertoriés sur une liste noire peuvent rencontrer des difficultés pour obtenir de nouveaux contrats de gestion de copropriété. Les associations de copropriétaires ou les propriétaires individuels peuvent préférer choisir un syndic avec une réputation solide.
• Actions disciplinaires ou légales : Être dans ce classement peut entraîner des actions disciplinaires ou légales de la part des autorités compétentes ou des organismes de réglementation. Cela peut inclure des enquêtes, des amendes, des sanctions professionnelles ou même des poursuites judiciaires en fonction de la gravité des infractions commises.
• Exclusion d'organisations professionnelles : Certains syndics répertoriés dans ce classement peuvent être exclus ou radiés d'organisations professionnelles ou d'associations du secteur de la gestion immobilière. Cela peut limiter leur accès à des ressources professionnelles, des formations ou des opportunités de réseautage.

Je veux changer de syndic

Et Matera dans tout ça ?

Matera se fait une place de plus en plus importante dans le milieu immobilier en France et en Allemagne. Comme ceux de tout syndic, nos avis Google sont publics : lisez-les avant de nous choisir. Par ailleurs, plusieurs de nos clients se sont prêtés au jeu de l’interview pour exprimer leur contentement vis-à-vis de notre offre. Aujourd’hui, Matera accompagne 150 000 copropriétaires, avec plus de 200 experts et des gestionnaires de proximité qui suivent chacun 30 copropriétés au plus.

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Questions fréquentes

Existe-t-il une liste noire officielle des syndics ?

Non. L'État ne publie aucune liste noire des syndics de copropriété. Les listes qui circulent viennent d'associations, de sites d'avis ou de la presse quand elle rapporte une condamnation. Seule une décision de justice établit une faute pénale.

Comment savoir si un syndic est fiable ?

Vérifiez sa carte professionnelle, sa garantie financière et son assurance, puis la conformité de son projet au contrat type. Comparez ensuite les avis récents et la réactivité du gestionnaire qui suivra votre immeuble. Le détail des cinq vérifications est plus haut dans cet article.

Que faire si mon syndic figure sur une liste noire ?

Une mauvaise note sur une liste d'avis ne suffit pas pour le révoquer : regardez les faits reprochés et votre propre expérience. En cas d'inexécution suffisamment grave de ses obligations, l'assemblée générale peut résilier son contrat avant le terme (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sinon, préparez son remplacement pour la fin du mandat avec notre guide pour changer de syndic.

Existe-t-il une liste des syndics par ville ?

Il n'existe pas d'annuaire officiel des syndics, mais deux sources publiques aident. Le fichier de CCI France recense les titulaires d'une carte professionnelle de l'immobilier. Les données publiques du registre national des copropriétés indiquent le nom du syndic de chaque copropriété immatriculée (article L711-2 du code de la construction et de l'habitation).

Peut-on changer de syndic en cours de mandat ?

Oui, en cas d'inexécution suffisamment grave. Le président du conseil syndical demande l'inscription de la résiliation à l'ordre du jour ; sans convocation du syndic dans les 2 mois, il convoque lui-même l'assemblée. Celle-ci vote la résiliation à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et peut désigner le nouveau syndic.