Syndic de copropriété : est-ce obligatoire ?

Syndic de copropriété : une obligation légale

En France, pour toutes les copropriétés, la nomination d’un syndic est obligatoire. Cette obligation est posée par l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les règles du régime de la copropriété.

Outre le fait que le syndic de copropriété soit une obligation légale, il s’agit également d’un organe essentiel pour la bonne gestion d’une copropriété, et ce, peu importe le nombre de lots !

Beaucoup pensent qu’un nombre réduit de lots et un budget moindre constituent des raisons légitimes pour se passer d’un syndic. Or, peu importe la taille d’une copropriété, c’est le syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, qui assure le bon fonctionnement d’une copropriété en ayant diverses missions de gestion (administrative et financière, entre autres) qui font partie de ses obligations légales. Sans cela, la copropriété risque d’être mal gérée et mal entretenue. Voici une liste non-exhaustive des missions d’un syndic :

• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété. Il s’agit généralement d’appels de fonds trimestriels ;
• Gérer les travaux de copropriété : du choix des prestataires au suivi du chantier. Le syndic se charge également d’effectuer la levée des réserves à la livraison. Cela signifie qu’il doit vérifier si les travaux exécutés sont conformes au contrat signé entre le prestataire et le syndicat des copropriétaires et s’il n’y a pas de malfaçons ;
• Gérer les contrats avec les fournisseurs : souscription, résiliation, paiement des factures, etc. Même si cela n’est pas une obligation légale, le syndic se doit de renégocier régulièrement les contrats fournisseurs pour obtenir un meilleur rapport qualité-prix et faire réaliser des économies à la copropriété ;
• Assurer la bonne tenue des parties communes de l’immeuble ;
• Tenir au moins une assemblée générale par an et voter les résolutions nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, comme par exemple, le budget prévisionnel, l'approbation des comptes ou encore la mise en concurrence du syndic ;
• Envoyer les convocations aux assemblées générales dans un délai minimum de 21 jours avant l’assemblée générale en incluant les éléments suivants : le lieu, la date et l’heure de l’AG ; l’ordre du jour ; les modalités pour consulter les justificatifs des charges ;
• Tenir à jour la comptabilité de la copropriété.
• Veiller au recouvrement des charges en cas d’impayés ;
• Gérer les sinistres au sein de la copropriété ;
• Assurer l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés et la mettre à jour chaque année pour actualiser les données de la copropriété.

Par ailleurs, outre l’obligation légale d’avoir un syndic de copropriété, en être dépourvu peut poser problème lorsque les copropriétaires observent une quelconque anomalie qui peut constituer un litige. En effet, sans syndic, le syndicat des copropriétaires n'a plus de représentant légal : il ne peut ni agir en justice, ni être valablement assigné (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). D’où l’importance de désigner obligatoirement un syndic !

Je mets ma copro aux normes

L'obligation de syndic vaut pour toutes les copropriétés y compris les petites copropriétés.

Syndic obligatoire : existe-t-il des exceptions à la règle ?

Il existe une exception à la règle d’obligation d’avoir un syndic. C’est le cas lorsqu’une seule personne est propriétaire d’un immeuble composé d’appartements, dans son entièreté. C’est ce qui s’appelle la mono-propriété.

Copropriété sans syndic : que faire dans ce cas ?

Même si avoir un syndic est obligatoire, il se peut qu’une copropriété se retrouve sans syndic dans certains cas :

• En cas de désaccord, où les copropriétaires n’ont pas fait consensus lors de l’assemblée générale pour choisir un syndic ;
• Dans des cas exceptionnels où le syndic ne peut plus exercer ses fonctions décès, maladie, accident grave etc. ;
• En cas de carence de syndic, soit parce que la copropriété ne renouvelle pas le mandat de son syndic, soit parce qu’il y a eu révocation du syndic ;
• En cas de faillite du syndic, dans le cas d’un syndic professionnel.

Dans cette situation, tout copropriétaire peut convoquer lui-même une assemblée générale dont le seul objet est de désigner un syndic : cette possibilité, ouverte par la loi Macron du 6 août 2015, figure à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965. Si personne ne convoque cette assemblée, tout intéressé peut saisir le président du tribunal judiciaire par requête : il désigne alors un administrateur provisoire, chargé de gérer l'immeuble le temps de réunir l'assemblée et de faire élire un syndic. Si l'assemblée a bien eu lieu mais qu'aucun candidat n'a obtenu la majorité, un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l'intercommunalité peuvent demander au président du tribunal judiciaire de désigner un syndic, et l'avocat est obligatoire dans les deux procédures (source : fiche service-public.fr « Comment faire lorsque la copropriété n'a plus de syndic ? », vérifiée le 3 juillet 2026).

Que risque une copropriété sans syndic ?

La loi ne prévoit pas d'amende pour une copropriété sans syndic, mais l'immeuble est paralysé : plus personne n'a le pouvoir de l'engager, de l'assurer ni de le défendre. Voici ce que risquent concrètement les copropriétaires.

• Une gestion à l'arrêt : sans syndic, personne ne convoque l'assemblée générale, n'envoie les appels de fonds ni ne paie les fournisseurs. Les travaux urgents attendent et les charges impayées ne sont plus recouvrées.
• Un immeuble sans représentant : le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Sans lui, la copropriété ne peut ni signer un contrat, ni agir contre un copropriétaire ou une entreprise.
• Un défaut d'assurance : le syndicat des copropriétaires doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sans syndic, personne ne renouvelle ni ne paie le contrat, et un sinistre dans les parties communes peut rester à la charge des copropriétaires.
• Des ventes bloquées : pour vendre un lot, le notaire doit obtenir du syndic l'état daté (article 5 du décret du 17 mars 1967). Sans syndic, la vente traîne ou échoue.
• Des aides perdues : l'immatriculation au registre national des copropriétés n'est plus mise à jour. Selon service-public.fr, une copropriété non immatriculée ou non mise à jour perd l'accès aux aides de l'Anah et à l'éco-prêt à taux zéro.

Le remède est toujours le même : réunir une assemblée générale et désigner un syndic au plus vite, en suivant la procédure décrite plus haut. Notre guide sur la copropriété sans syndic détaille chaque étape.

Syndic obligatoire : quel modèle de gestion choisir ?

En France, la plupart des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel. Cependant, le terme « syndic » englobe en réalité trois modèles différents :

· Le syndic professionnel : ici, les copropriétaires confient la gestion de leur immeuble à un cabinet de syndic où un gestionnaire s’occupe de l’administration des parties communes de la copropriété. L’avantage de ce modèle est que les copropriétaires n’ont pas à se soucier de la gestion de leur copropriété. Néanmoins, les gestionnaires gèrent en moyenne 40 immeubles et manquent donc de réactivité. Par ailleurs, les honoraires des syndics professionnels augmentent d’année en année, ce qui pèse sur le budget des ménages, et ce, sans compter les frais annexes facturés pour toutes prestations supplémentaires (pré-état daté, convocation d’une assemblée générale extraordinaire, frais postaux, etc.) ;

· Le syndic bénévole : dans ce cas, c’est l’un des copropriétaires qui est élu en assemblée générale en qualité de syndic de copropriété. Il exerce seul les missions d’un syndic de copropriété ;

· Le syndic coopératif : Ici, ce n’est pas un seul copropriétaire, mais le conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires, qui reprend le contrôle de la copropriété. Aussi, c’est le président du conseil syndical qui a le rôle de syndic. Ce modèle est idéal pour les copropriétaires désireux de reprendre en main la gestion de leur immeuble et qui sont prêts à consacrer un peu de leur temps dans cette mission. L’avantage principal du modèle du syndic coopératif est l’économie de charges, mais il y a également la liberté dans la gestion.

C'est aussi la conviction de Matera, syndic de copropriété nouvelle génération fondé en 2017, qui accompagne 150 000 copropriétaires avec deux formules : un syndic professionnel avec un gestionnaire local dédié, et le syndic coopératif accompagné, où le conseil syndical gère lui-même la copropriété grâce à deux leviers :

• Un outil en ligne intuitif qui automatise les tâches chronophages de la gestion de copropriété ;
• Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (comptabilité, juridique, travaux).

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Choisir un syndic est obligatoire, la mise en concurrence aussi

Pour choisir un syndic de manière efficace et claire, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la loi Alur du 24 mars 2014 puis modifié, impose au conseil syndical de mettre en concurrence plusieurs projets de contrat de syndic avant toute assemblée générale appelée à désigner un syndic professionnel.

La mise en concurrence du syndic se divise en trois grandes étapes :

• D’abord, le conseil syndical ou n’importe quel copropriétaire se charge d’obtenir plusieurs devis ;
• Ensuite, la mise en concurrence doit être mise à l’ordre du jour pour l’assemblée générale ;

• Enfin, le vote en assemblée générale a lieu. Le changement de syndic doit être approuvé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Pour avoir un éventail de propositions le plus large possible, nous vous recommandons de comparer plusieurs offres. Vous pouvez ainsi utiliser des comparateurs en ligne ou encore vous référer à des classements de syndics. Dès que vous avez identifié deux à trois syndics, demandez-leur un devis pour avoir une vue plus concrète et impartiale.

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À la suite de tout ce processus de récolte d’informations sur les différents modèles de syndic, la mise en concurrence de ces derniers, et le choix de l’un d’entre eux, les copropriétaires sont en règle. Vous l’aurez compris, peu importe les préférences et les besoins d’une copropriété, un syndic de copropriété est obligatoire.

Quelle est la responsabilité du syndic ?

La responsabilité du syndic de copropriété est vaste. En tant que gestionnaire principal de l'immeuble, le syndic est responsable de la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale et du respect du règlement de copropriété. Il doit également veiller à la gestion financière et administrative de la copropriété, incluant la tenue des comptes, la préparation du budget, et le suivi des travaux. En cas de manquements ou de négligences, sa responsabilité civile ou pénale peut être engagée. Ainsi, le syndic joue un rôle central, garantissant le bon fonctionnement et la préservation de l'immeuble.

Comment les décisions sont-elles prises au sein d'une copropriété ?

Dans une copropriété, la prise de décisions est un processus clé qui influence directement la gestion immobilière. Ces décisions, concernant l'entretien de l'immeuble, les travaux à réaliser ou les changements dans les règles de copropriété, sont prises lors des assemblées générales. Chaque copropriétaire, selon sa part dans la copropriété, a un droit de vote. Ce processus assure que les décisions prises reflètent la volonté collective des copropriétaires, contribuant ainsi à une gestion harmonieuse et équilibrée de la propriété.

Comment désigne-t-on un syndic ?

La désignation du syndic est une étape cruciale dans la vie d'une copropriété. Ce dernier est généralement désigné par un vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic représente l'ensemble des copropriétaires et est responsable de la gestion quotidienne de l'immeuble. Il peut s'agir d'un professionnel de l'immobilier ou d'un copropriétaire agissant en tant que syndic bénévole. La sélection d'un syndic compétent et fiable est essentielle, car cette personne aura un impact significatif sur l'entretien et la valeur de l'immeuble. Si le mandat arrive à échéance sans que la question soit à l'ordre du jour, tout copropriétaire peut demander au syndic d'y inscrire la désignation du syndic, à la prochaine assemblée ou à une assemblée générale extraordinaire (article 10 du décret du 17 mars 1967).

Quel est l'impact du syndic dans la gestion de l'immeuble ?

Le rôle du syndic est fondamental dans la gestion et l'entretien d'un immeuble. En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic prend des décisions importantes concernant la maintenance, les réparations et la gestion financière de la propriété. Un bon syndic contribue à préserver, voire à augmenter, la valeur de l'immobilier en assurant un entretien régulier et en gérant efficacement les fonds de la copropriété. Son impact va au-delà de la simple gestion quotidienne ; il influence la qualité de vie des résidents et la pérennité de l'ensemble immobilier. C'est pourquoi il est très important de s'assurer de la qualité des services proposés par votre syndic.

Questions fréquentes

Un syndic est-il obligatoire dans une copropriété de deux lots ?

Oui. Le statut de la copropriété s'applique dès qu'un immeuble bâti est réparti par lots entre plusieurs propriétaires, donc dès deux (article 1er de la loi du 10 juillet 1965), et l'article 17 impose un syndic sans aucun seuil de taille. Dans une très petite copropriété, le syndic bénévole ou coopératif est souvent la solution la plus simple. Des règles de gestion allégées existent pour les copropriétés d'au plus 5 lots ou dont le budget moyen est inférieur à 15 000 € sur trois exercices (article 41-8 de la loi du 10 juillet 1965) : notre article sur le syndic de petite copropriété les détaille.

Un syndic professionnel est-il obligatoire ?

Non. La loi impose un syndic, pas un professionnel. Un copropriétaire peut être élu syndic bénévole (article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965), et la copropriété peut adopter la forme du syndicat coopératif, où le syndic est élu parmi les membres du conseil syndical (article 17-1). Le syndic non professionnel doit être copropriétaire d'au moins un lot de l'immeuble. S'il cesse de l'être, son mandat prend fin trois mois plus tard.

Le quitus au syndic est-il obligatoire ?

Non. Aucun texte n'impose de voter le quitus au syndic : c'est une résolution d'usage, votée à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l'assemblée approuve la gestion de l'exercice écoulé. Elle est distincte de l'approbation des comptes. Donner quitus décharge le syndic de sa responsabilité contractuelle pour les seuls actes portés à la connaissance de l'assemblée, c'est pourquoi il vaut mieux le refuser en cas de doute.

Quelles sont les obligations du syndic envers les copropriétaires ?

Le syndic doit exécuter les décisions de l'assemblée générale, administrer et entretenir l'immeuble, tenir la comptabilité et le carnet d'entretien, représenter le syndicat en justice, immatriculer la copropriété et informer les copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Le détail de chaque obligation, et ce que risque un syndic qui ne les respecte pas, est dans notre article sur les obligations légales du syndic de copropriété.

Une copropriété peut-elle rester sans syndic ?

Non, pas durablement. L'absence de syndic est une situation transitoire que la loi organise pour y mettre fin : convocation d'une assemblée par tout copropriétaire, puis désignation d'un administrateur provisoire ou d'un syndic par le président du tribunal judiciaire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965). Notre guide explique que faire quand la copropriété n'a plus de syndic, étape par étape.